Può accadere che dopo aver acquistato casa ci si accorga che la stessa presenta dei vizi o dei difetti. Come bisogna comportarsi e quali sono le azioni a garanzia dell’acquirente?

Oggi la garanzia per eventuali vizi o difetti dell’immobile deve essere espressamente fornita per atto scritto nel contratto di vendita. Distinguiamo due casi:

-    in presenza di vizi dell’immobile o anche solo di mancanza delle qualità promesse sorge in capo al venditore l’obbligo di garanzia.

-    la garanzia riguarda però anche i gravi difetti, i difetti di costruzione, i vizi del suolo che comportino la rovina in tutto o in parte dell’opera o il pericolo di rovina e la difformità.

Mentre i primi vizi (vizi non strutturali) hanno un termine di tutela più stretto nel senso che devono essere fatti valere entro un anno dalla vendita e riguardano esclusivamente la compravendita tra privati; i vizi del secondo tipo (gravi difetti strutturali) possono essere fatti valere entro 10 anni dal compimento dell’opera e devono essere garantiti anche dal costruttore dell’immobile.

La materia è piuttosto complessa potendo uno stesso vizio essere imputato a responsabilità sia del venditore che del costruttore.
Inoltre, bisogna distinguere se il vizio è scoperto dopo il preliminare o dopo l’atto di vendita e ancora se esso riguardi l’unità immobiliare in sé o le parti comuni (se l’acquisto riguarda un appartamento in condominio).

Occorre, dunque, considerare diverse ipotesi che si possono verificare:

1)    l'acquisto di immobile già costruito da più di 10 anni;
2)    l’acquisto da un’impresa o da un privato di immobile costruito da meno di 10 anni;
3)    l’acquisto tra privati puro e semplice.