Garanzie mutui : l’ipoteca

Garanzie mutui: l’ipoteca.

L’ipoteca costituisce una garanzia reale che la banca richiede (obbligatoriamente) per tutelarsi sul rimborso del capitale prestato attraverso un’operazione di mutuo.

Essa viene iscritta per una somma maggiore rispetto a quella erogata e varia a seconda dell’istituto di credito che concede il mutuo.

Si va dal 50% al 150% dell’importo del finanziamento e serve per coprire capitale, interessi ed eventuali spese giudiziarie in caso di insolvenza da parte del debitore.

Da tener presente che più è alta tale percentuale d’iscrizione, maggiori saranno i costi notarili, in quanto essi si basano sull’effettiva somma iscritta.

L’ipoteca può essere iscritta soltanto su beni immobili e dà diritto all’ente creditore di porli in vendita, qualora il mutuatario non paghi più le rate di mutuo e questo stesso potere viene esercitato anche nei confronti di un eventuale terzo acquirente che acquisti il bene successivamente.

L’ipoteca è indivisibile, per cui si estende oltre che all’intero immobile, anche sulle sue pertinenze (cantine, box, soffitte, etc.,).

Come già accennato in un precedente articolo, l’ipoteca può essere di vari gradi, in base ai quali i relativi creditori saranno soddisfatti in caso di inadempienza da parte del debitore.

Solitamente, nelle operazioni di mutuo, la banca pretende l’iscrizione ipotecaria di primo grado, di conseguenza è molto difficile offrire in garanzia un immobile già gravato da ipoteche preesistenti.

Essa decade dopo 20 anni dalla sua iscrizione, per cui cessa di avere validità, pur restando ancora annotata nei registri immobiliari.

Qualora il finanziamento richiesto dovesse avere una durata superiore, l’istituto creditore può richiedere il rinnovo dell’ipoteca, semprechè lo faccia prima della scadenza del ventennio; in tal caso le spese saranno addebitate al mutuatario.

Un immobile ipotecato può essere locato o anche venduto, ma in questo caso, se prima non viene estinto il debito, esso rimane vincolato.

L’ipoteca è un diritto di garanzia. Attribuisce al creditore la facoltà di produrre l’espropriazione del bene e la sua vendita forzata. Non è corretto dire dunque “se non paghi il mutuo la banca si prende la casa”; è un comune dire che non risponde a realtà. Infatti, nei casi di insolvenza di chi ha ottenuto il mutuo, la banca potrà chiedere alla magistratura di procedere alla vendita forzata del bene, per rientrare in possesso di quanto gli spetta. Ma gli sarà impedito di diventarne proprietario in compensazione del credito. Se così non fosse si violerebbe il cosiddetto “divieto di patto commissorio” (Articolo 2744 del Codice Civile).

Garanzie mutui: l’ipoteca – di Stefania Guerrera

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