L’ipoteca è un diritto reale di garanzia su beni immobili e beni mobili registrati che si costituisce mediante iscrizione nei pubblici registri, in forza di un titolo idoneo (contratto, provvedimento del giudice, norma di legge). L’ipoteca.
L’ipoteca. L’ipoteca attribuisce al creditore, in caso di inadempimento, la facoltà di espropriare il bene per soddisfare il proprio credito a preferenza di altri creditori.
Sono ipotecabili anche: i diritti dell’usufruttuario di beni immobili, del superficiario, dell’enfiteuta e del concedente sul fondo enfiteutico, le rendite dello Stato.
L’ipoteca si costituisce mediante iscrizione nei registri immobiliari, e per i beni mobili negli appositi registri. In base al principio di specialità l’iscrizione deve avvenire per ogni singolo bene e deve indicare la somma per cui essa è stata eseguita, come si è visto anche per il pegno. E per il principio di indivisibilità, l’ipoteca sussiste per intero sopra tutti i beni vincolati.
L’iscrizione ha effetto per 20 anni e cessa se non è rinnovata prima della scadenza di detto termine. Una volta scaduto il termine, il creditore può procedere ad una nuova iscrizione che partirà da tale nuova data, con la conseguenza che saranno preferiti tutti i creditori che avranno iscritto ipoteca nel ventennio precedente e che, in caso di rinnovazione dell’iscrizione, sarebbero stati posposti.
L’ipoteca: Conflitti tra creditori ipotecari
Non è ravvisabile alcun conflitto tra i creditori ipotecari in quanto ogni iscrizione prende un numero d’ordine progressivo che determina il grado dell’iscrizione. Per cui se uno stesso bene vi sono più ipoteche (di primo, secondo, terzo grado) i tre creditori devono essere soddisfatti in ordine al grado.
Per iscrivere ipoteca il creditore deve vantare un titolo che può essere: convenzionale, legale o giudiziale.
L’ipoteca convenzionale
L’ipoteca convenzionale, o volontaria, può essere concessa mediante contratto o dichiarazione unilaterale da parte del costituente (che può essere il debitore o un terzo). Nel momento della concessione dell’ipoteca nasce per il creditore non il diritto di ipoteca , ma il diritto di chiedere l’iscrizione ipotecaria che ha come presupposto formale un atto pubblico o una scrittura privata autenticata da un notaio. In ogni caso l’atto di concessione di ipoteca richiede sempre la forma scritta.
L’Ipoteca legale
L’ipoteca legale è disposta per legge (a prescindere da un atto di concessione) in favore:
– dell’alienante sopra beni immobili alienati per l’adempimento degli obblighi che derivano dall’atto di alienazione;
– dei coeredi a garanzia del pagamento dei conguagli sopra immobili assegnati ai condividenti ai quali incombe tale obbligo;
– dello Stato sopra i beni dell’imputato.
L’Ipoteca giudiziale
L’ipoteca giudiziale deriva da ogni sentenza che prevede condanna al pagamento di una somma o al risarcimento dei danni.
L’ipoteca: Effetti 
Effetto dell’iscrizione ipotecaria è, in caso di inadempimento, il diritto per il creditore di espropriare il bene ipotecato, anche nei confronti del terzo acquirente, e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione.
Il terzo acquirente del bene ipotecato può evitare l’espropriazione senza dover pagare integralmente i creditori rilasciando il bene ai creditori o liberandolo da ipoteche ricorrendo alla “ purgazione”. La purgazione consiste nell’offerta di pagamento di una somma corrispondente al prezzo stipulato per l’acquisto.
Al terzo che ha subito l’espropriazione o ha pagato i creditori o ai quali ha rilasciato il bene spetta azione di regresso nei confronti del debitore.
L’ipoteca: Estinzione
L’ipoteca si estingue in seguito:
– alla cancellazione dell’iscrizione consentita dalle parti interessate o ordinata con sentenza passata in giudicato;
– alla mancata rinnovazione dopo 20 anni;
– all’estinzione dell’obbligazione;
– al perimento del bene ipotecato;
– di rinunzia del creditore;
– a provvedimento del giudice che trasferisce all’acquirente all’asta il diritto espropriato e ordina la cancellazione delle ipoteche.
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