L’amministratore deve obbligatoriamente tenere nell’assolvimento dei propri compiti. Responsabilità amministratore condominiale
Responsabilità amministratore condominiale. Il suo incarico va assolto con la diligenza del buon padre di famiglia e le sue responsabilità possono aversi sia quando esercita i propri poteri in materia negligente sia quando non li eserciti affatto pur essendoci tenuto. Trattandosi di una responsabilità contrattuale, egli è tenuto al risarcimento dl danno nell’eventualità che il condominio abbia subito un qualsiasi pregiudizio derivante da un suo comportamento negligente od omissivo.
Stando a quanto affermato dalla stessa Cassazione l’amministratore ha nei riguardi dei partecipanti al condominio una rappresentanza volontaria, in mancanza di un ente giudizio con una rappresentanza organica, talchè i suoi poteri sono quelli di un comune mandatario. L’amministratore è tenuto ad eseguire le deliberazioni assembleari con diligenza, ma a volte potrebbe ritenere di soprassedere all’esecuzione di una delibera se questa è destinata s essere revocata o modificata.
L’amministratore ha anche il compiti di compiere gli atti conservativi, tra i quali rientra l’esercizio delle azioni possessorie, relativamente ai diritti inerenti le parti comuni dell’edificio e, nell’ambito di tali poteri, come precisato dalla Cassazione: “L’amministratore ha la rappresentanza del condominio e può agire in giudizio sia nei confronti dei partecipanti sia nei confronti di terzi, sia che si tratti di conservazione dei diritti condominiali, sua che la controversia riguardi l’uso e il godimento della cosa comune”.
Il primo limite dell’agire dell’amministratore è dato dal conferimento di un mandato limitato alle parti ed agli impianti comuni. Il condominio è una particolare forma di comunione forzosa ed agisce per il tramite del suo legale rappresentante per ciò che riguarda le parti e gli impianti comuni. È quindi l’amministratore agisce in nome e per conto del condominio come un “mandatario senza interferenze nei diritti dominicali autonomi, individualmente spettanti a ciascun condomino”,
Secondo limite sono non solo gli atti previsti dall’art. 1130 o ad essi preordinati ma anche quelli di cui all’art. 1133 c.c. Di poi, è importante ricordare che, in forza dell’art. 1708 c.c. (contenuto del mandato), il mandatario può e deve compiere non solo gli atti per i quali è stato conferito, ma anche quelli che sono necessari al loro compimento
Di maggiore interesse per l’amministratore di condominio è il disposto del 2° comma dell’art. 1718 c.c. che separa il “mandato generale” da quello “speciale”. In particolare, il mandato generale non comprende gli atti che eccedono l’ordinaria amministrazione a meno che non siano espressamente indicati. Tali responsabilità sorgono soprattutto quando il mandatario eccede i limiti del suo mandato (art. 1711 c.c.).
Ritorniamo a quei casi in cui l’amministratore assume decisioni che vanno riportate nell’alveo di quanto disposto dall’art. 1133 cc. In altri termini non si è d’accordo con chi ritiene che i provvedimenti dell’amministratore possono essere presi solo nell’ambito delle attribuzioni elencate dall’art. 1130 c.c., nel rispetto del regolamento di condominio e come integrazione di questo ultimo: ad esempio disciplinare l’uso dell’ascensore in ossequio alle norme tecniche di sicurezza o alle norme del regolamento di condominio rientrano rappresenta un caso di rispetto dell’obbligo previsto dal punto 2) dell’art. 1130 c.c. Infatti, nel condominio moderno e soprattutto nelle realtà più complesse (condomini complessi e supercondomini), la necessità d’applicazione dell’art. 1133 c.c. si fa più sempre pressante.
Volendo interpretare estensivamente il costrutto normativo del codice in materia di amministrazione del condominio, il potere dispositivo previsto dall’art. 1133 c.c. deve intendersi come aggiunto all’art. 1130 c.c. e non come mera ripetizione di funzioni già in questo ultimo articolo previste. In altri termini, non avrebbe senso la ripetizione del legislatore di una funzione meramente disciplinare nell’art. 1133 c.c. se tale funzione è già prevista tra le sue attribuzioni.
L’art. 1133 c.c. recita “I provvedimenti presi dall’amministratore nell’ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condòmini”. Ora se si propende per questa tesi ritenendo che l’amministratore abbia una ben più ampia possibilità di prendere provvedimenti anche al di fuori dei poteri previsti dall’art. 1130, risulta logico che la sua responsabilità diventa più forte perché in mancanza del supporto normativo non vi sono elementi certi cui ricorrere per poter delineare se qual determinato atto è da considerarsi esperito in esecuzione del mandato oppure no. Ciò che occorre ricordare è che anche se assunto in carenza di potere il singolo condomino non può ignorarlo perché ad egli è concesso di ricorrere all’assemblea, senza pregiudizio del ricorso all’autorità giudiziaria nei casi e nei termini previsti dall’art. 1137 c.c.
Se invece è accertata la colpa dell’amministratore, egli risponde dell’intero danno sofferto dal mandante, sempre che sia conseguenza diretta ed immediata del suo inadempimento. Invece, vi è responsabilità esclusiva dell’amministratore, con esclusione di quella del condominio, nel caso in cui il primo abbia agito del tutto al di fuori delle proprie attribuzioni e senza autorizzazione dell’assemblea. Affinché possa parlarsi di eccesso di mandato, il mandatario deve aver perseguito uno scopo diverso ed incompatibile con quello per cui gli è conferito mandato.
Di fronte ad un provvedimento adottato dall’amministratore, il condomino potrebbe ricorrere direttamente all’assemblea dei condomini, esprimendo il proprio dissenso motivato e chiedendo una deliberazione di assemblea che ne discuta in merito. Questa possibilità non pregiudica il diritto del medesimo condomino dissenziente a ricorrere all’autorità giudiziaria nel rispetto dei termini previsti dall’art. 1137 c.c. (trenta giorni dall’emanazione del provvedimento dell’amministratore).
Il rimedio dell’impugnazione offerto dall’art. 1137 c. c. nei confronti delle deliberazioni assembleari condominiali, e la disciplina relativa, anche in ordine alla decadenza, riguarda unicamente le deliberazioni annullabili e non quelle nulle.
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