Le tabelle millesimali sono allegate al regolamento di condominio, che a sua volta è approvato a maggioranza. Tabelle millesimali: approvazione, rettifica o modificazione. Riforma condominio 2013
Tabelle millesimali: approvazione, rettifica o modificazione. Riforma condominio 2013. Esse non esercitano alcuno diritto immobiliare di proprietà esclusiva ma solo il valore di tali unità rispetto all’intero edificio ai solo fini della gestione; inoltre, come affermato dalla Corte Suprema, le tabelle millesimali vanno approvate con la stessa maggioranza richiesta per il regolamento condominiale e quindi non hanno necessità di esser approvate con il consenso unanime da parte di condomini.
Il nuovo articolo 69 disp.att.c.c., prevede che i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo 68 possono essere rettificati e modificati all’unanimità. Nei casi di seguito indicati, però la revisione o la modifica dei millesimi, può essere deliberata dall’assemblea , ma anche nell’interesse di un solo condomino, con il voto favorevole del 50% più 1 degli intervenuti, in rappresentanza di almeno la metà del valore dell’edificio:
-quando risulta che sono conseguenza di un errore;
-quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incrementi o diminuzione delle unità immobiliare, è alterato per più di 1/5 il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino;
-ai solo fini della revisione può essere convenuto in giudizio unicamente il condomino in persona dell’amministratore che p tenuto a darne notizia all’assemblea dei condomini.
L’errore che giustifica la revisione delle tabelle millesimali consiste nella obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari e il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle.
Stando alla Corte di Cassazione costituiscono errori essenziali e possono dar luogo a revisione delle tabelle millesimali i seguenti casi:
-gli errori che attengono alla determinazione degli elementi necessari per il calcolo del valore dei singoli appartamenti quali l’estensione,l’altezza e l’ubicazione, ecc.;
-gli errori di fatto (errori di calcolo commessi nell’effettuare operazioni di matematica, errori nelle misurazione, errori consistenti nell’avere scambiato la stima di un appartamento con quella di un altro; errore nell’aver attribuito ad un appartamento un servizio inesistente; errore nell’aver dato ad un alloggio una destinazione diversa da quella reale, errore nella misurazione della planimetria o degli schizzi altimetrici)
-gli errori di diritto quale, ad esempio, l’erronea convinzione che nell’accertamento dei valori debba tenersi conto di alcuni elementi che, ai sensi dell’articolo 68, ultimo comma, disp.att.c.c.,sono irrilevanti.
Non comporta invece modifiche della tabella millesimale , invece, il frazionamento di un’unità immobiliare in più unità. In questo caso si procedere semplicemente on una normale operazione di matematica al fine di aggiornare le tabelle con le mutate condizioni dell’edificio.
La mancanza delle tabelle millesimali non esclude che il condominio possa funzionare ugualmente; le tabelle, infatti, agevolano ma non condizionano l’attività del condominio, dal momento che il rapporto tra il valore della proprietà singola e quello dell’intero edificio esiste prima ed indipendentemente dalla formazione delle tabelle millesimali. Pertanto, in un eventuale giudizio si può sempre stabilire, sia pure a posteriori, se in sede di assemblea erano state raggiunte le maggioranze previste per la validità di costituzione di quest’organo e per la validità delle deliberazioni (Cass. 25/1/1990, n. 431; l’importante è che il criterio adottato ai fini dell’identificazione della maggioranza (per es. numero di camere degli appartamenti) rifletta l’effettivo valore delle unità immobiliari costituenti il condominio (Cass. 5/10/1983, n. 5794).