Frazionamento immobiliare. Un business in crescita spinto dalla crisi economica

E’ risaputo, l’insicurezza dell’attuale situazione economica e l’attenzione dei governi agli immobili per recuperare risorse ha bloccato le compravendite delle abitazioni, Solo nel 2012 -26% circa il calo delle transazioni residenziali. Il frazionamento immobiliare

Curioso, quindi, il dato leggermente positivo legato alla domanda riferita ad appartamenti di grandi dimensioni, evidenziato dal portale immobiliare Casa.it, una cui consistente percentuale si stima sia destinata al frazionamento immobiliare.

Il frazionamento di immobili, che spesso risponde ad esigenze di sistemazione di compendi ereditari, è una tra le tante tecniche di investimento negli immobili. Appartamenti di grandi dimensioni, di difficile collocamento nell’attuale panorama del mercato immobiliare, vengono trasformati in appartamenti più piccoli e ristrutturati, appetibili ad una più larga fascia di mercato.

Il valore medio a metro quadrato di un appartamento grande ha da sempre un valore che risulta inferiore rispetto a soluzioni più piccole ma con le medesime caratteristiche (zona, tipologia di stabile, piano).

In questa maniera, per esempio, un appartamento di 80 mq, se diviso uno di 160 a metà, potrebbe essere venduto ad una somma superiore al 50% del valore dell’appartamento originario, ricavandone un margine non indifferente.

Volendo fare un esempio con dei dati capaci di svelare un rapporto di massima che potrebbe essere replicato un po’ ovunque, (basterebbe informarsi sui prezzi di grandi appartamenti e confrontarli con quelli dei bilocali nuovi) si potrebbe supporre che da un appartamento di 160 metri quadri, sul mercato al prezzo si 300,000 Euro, se ne possono ricavare due da 80 mq il cui prezzo potrebbe superare abbondantemente le 150 mila Euro. Tenendo conto delle spese di frazionamento e di una leggera ristrutturazione, si potrebbe ricavare un margine operativo lordo capace di giustificare tutta l’operazione.

Al fine di un frazionamento immobiliare a scopo speculativo, ci sono alcuni punti chiave nella selezione dell’immobile che vanno tenuti bene a mente. Dall’assicurarsi che l’immobile non abbia vincoli che ne impediscano il frazionamento allo studio del regolamento condominiale fino dallo studio delle normative locali.

Se si abita in Lombardia o in Veneto l’intervento sarà considerato di manutenzione straordinaria: basterà presentare una Scia (segnalazione certificata di inizio attività) e, senza alcun onere o tassa, si potrà procedere ai lavori di frazionamento.

Se invece si abita in un’altra regione questo intervento sarà classificato come una ristrutturazione e, di conseguenza, sarà assoggettato a permesso di costruire (o alla cosiddetta Super-Dia e persino alla Scia in Toscana) e al pagamento di un contributo simile a quello del totale rifacimento di un intero edificio.

Se il frazionamento è da operarsi in un appartamento in condominio si rimanda alla particolare procedura di frazionamento in condominio.

Frazionamento immobiliare. Un business in crescita spinto dalla crisi economica – di Redazione