Quando in un fabbricato coesistono proprietà esclusive e proprietà in comune, alle prime asservite, si ha la figura del condominio. I beni comuni in condominio
I beni comuni in condominio. La proprietà solitamente è divisa in senso orizzontale (per piani o porzioni di piano).
L’articolo 1117 c.c. individua le parti dell’edificio che si presumono di proprietà comune, in quanto solitamente destinati a servire in maniera indifferenziata l’intera collettività condominiale. Tali beni sono divisi in tre categorie: necessari, di pertinenza e accessori.
Beni comuni necessari
–I beni comuni necessari: comprendono il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, vestiboli, gli ànditi i portici, i cortili e tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune.
La L.220/2012 ha aggiunto all’elenco anche i pilastri e le travi portanti;
Beni comuni di pertinenza
–I beni comuni di pertinenza: comprendono i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi. Inoltre sono stati aggiunti le aree destinate a parcheggio e i sottotetti destinati all’suo comune;
Beni comuni accessori
–I beni comuni accessori: comprendono le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come ascensori, pozzi, cisterne, impianti idrici e fognari, sistemi centralizzati di distribuzione e trasmissione per il gas. All’elenco sono stati aggiunti dal L.220/2012 gli impianti per il riscaldamento e il condizionamento dell’aria, gli impianti per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informatico, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti.
L’elencazione fornita dall’articolo 1117 c.c. non è tassativa e nè inderogabile. Inoltre, durante la vita del condominio, le parti comuni possono subire variazioni: nella loro consistenza, a seguito, ad esempio, di demolizione del tetto e della sua trasformazione in terrazzo, oppure nella loro titolarità come ad esempio nel caso di vendita dell’appartamento occupato dal portiere, dopo che tale servizio è stato eliminato.
Inoltre l’articolo 1117 c.c. sottolinea anche che le parti comuni possono considerarsi tali se non risulta il contrario dal titolo.
Il titolo, che è l’atto giuridico capace di attribuire o trasferire il diritto di proprietà, può essere il documento costitutivo del condominio, ma può essere anche un testamento quando il condominio è imposto o deriva da un atto di ultima volontà o donazione.
E ancora, i beni in comune, per essere considerati tali devono anche avere la destinazione all’uso (comune) tipica di tali beni.
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