Prima di sottoscrivere il preliminare di vendita che vi obbligherà alla stipula del contratto definitivo è bene che verifichiate la titolarità del bene oggetto di compravendita. Preliminare vendita casa: cosa controllare.
Preliminare vendita casa: cosa controllare. Tale verifica è necessaria in quanto anziché uno i proprietari potrebbero più persone, oppure il bene può essere pervenuto al promittente venditore per donazione o ancora lo stesso può aver acquisito la proprietà del bene per usucapione.
In tutti questi casi dovrete controllare bene qual è la reale situazione in cui il bene si trova per evitare di ritrovarvi, dopo la stipula del preliminare, con un contratto viziato e quindi in una situazione poco piacevole.
Ricordate che la titolarità del bene può essere verificata in qualsiasi momento recandovi presso la conservatoria dei Registri immobiliari della provincia in cui si trova l’immobile da acquistare per effettuare una visura con il nome, cognome, data di nascita e codice fiscale del venditore.
Preliminare vendita casa: se il bene è in comproprietà
Può accadere che l’immobile che intendiamo acquistare sia di proprietà di più persone. In questi casi occorre che il contratto sia sottoscritto da tutti i comproprietari. Per cui prima della sottoscrizione controllate l’identità di ognuno di essi perché se anche solo la dichiarazione di volontà di uno di essi risulta viziata il preliminare non è valido e non vi impegna per il futuro.
Preliminare vendita casa: se il bene è di proprietà esclusiva
Come detto all’inizio, per verificare che l’immobile oggetto di compravendita è di proprietà del promittente venditore vi basterà recarvi presso la conservatoria con le generalità ed il codice fiscale dello stesso ed effettuare una visura.
Preliminare vendita casa: se il bene deriva da donazione
Qualora il venditore abbia ricevuto l’immobile per donazione occorre stare molto attenti prima di sottoscrivere in preliminare in quanto se gli eredi del donante siano stati lesi nella loro quota di legittima potete ritrovarvi a dover restituire l’immobile o compensare in denaro gli eredi legittimari.
Per cui verificate presso la conservatoria la provenienza dell’immobile da donazione che risulta dalla nota di trascrizione dell’atto e rivolgetevi prima di sottoscrivere il contratto ad un professionista per verificare che non vi sia lesione di legittima o quantomeno che siano trascorsi 10 anni dall’apertura della successione; infatti, l’azione dei legittimari (azione di riduzione della donazione) che siano stati lesi nella loro quota è soggetta a prescrizione decennale.
Preliminare vendita casa: se il bene è stato acquisito per usucapione
Qualora il promittente venditore vi dichiara che ha acquistato la proprietà dell’immobile per usucapione dovete controllare che vi sia stata una sentenza del tribunale in tal senso.
L’usucapione è un modo di acquisto della proprietà a titolo origin
ario che si perfeziona a seguito di possesso protratto per un determinato periodo di tempo.
Però, l’usucapione non opera automaticamente trascorso il periodo di tempo necessario ad usucapire il bene; occorre una sentenza del Tribunale del luogo in cui si trova l’immobile che accerti e dichiari giudizialmente l’acquisizione del diritto di proprietà per usucapione, nonché occorre che tale sentenza non sia più impugnabile, ossia che sia passata in giudicato. Per cui al momento della stipula del preliminare spetterà al notaio verificare la presenza o meno di sentenza in tal senso.
Preliminare vendita casa: se il bene è oggetto di locazione
Se per l’immobile che intendete acquistare è il corso un contratto di locazione dovete controllare il tipo di contratto, la scadenza e che lo stesso sia stato registrato ( con la registrazione il contratto acquista data certa). Tali controlli si rendono necessari in quanto la presenza di un contratto di locazione vi può impedire l’utilizzo immediato dell’immobile.
Per cui è bene ricordare che i contratti di locazione possono avere durate diverse:
– 4 anni più altri 4 di rinnovo;
– 3 anni più altri 2 di rinnovo;
– Da 6 mesi a 3 anni più rinnovo, salvo disdetta, in caso di locazione a studenti universitari;
– Da 1 mese a 18 mesi per i contratti di locazione ad uso transitorio.;
– 6 anni più altri 6 in caso di locazioni commerciali.
In quest’ultimo caso, ossia in caso di locazione non abitativa ( ma commerciale) ricordatevi che il conduttore ha il diritto di prelazione per cui il locatore prima di vendere l’immobile a terzi deve darne comunicazione al conduttore che poi avrà 60 giorni di tempo per esercitare la prelazione. Se il conduttore, invece, non comunica l’eventuale vendita nel modo appena descritto il conduttore ha diritto di riscatto dell’immobile dal nuovo acquirente. Tale diritto può essere esercitato dal conduttore entro 6 mesi dalla trascrizione del contratto di compravendita.
Preliminare vendita casa: se il bene è in comunione
L’immobile che andate acquistare potrebbe essere in comunione. In tal caso occorrerà verificare se si tratti di comunione ordinaria o di comunione legale e ciò si può fare richiedendo una visura presso la conservatoria.
Però bisogna sapere che a seconda che l’immobile sia in comunione legale o ordinaria diverse saranno le conseguenze nella vendita del bene in cui uno dei comunisti non sottoscriva l’atto.
In caso di comunione ordinaria, se all’atto della sottoscrizione del preliminare manchi il consenso (la firma) di uno dei comunisti l’atto sarà affetto da invalidità assoluta.
Nel caso, invece, della comunione legale, ciascun coniuge è solidalmente titolare di un diritto avente ad oggetto i beni della comunione; per cui se anche uno di loro non sottoscrive il contratto preliminare questo non sarà nullo (come accade nella comunione ordinaria) ma dovrete chiederne l’annullamento ( c.d. azione di annullamento) nel termine di un anno. Importante: in questo caso dovrete citare in giudizio entrambi i coniugi.
Lascia un commento