Condominio: le innovazioni. Quando si parla di innovazioni all’interno di uno stabile condominiale non sempre si hanno le idee chiare. Per cui prima di dare una definizione di innovazioni è bene conoscere la distinzione tra i 5 tipi di decisioni assembleari.
Vi sono:
a) le decisioni assembleari assunte con il voto favorevole di almeno metà dei condomini che possiedono 2/3 dei millesimi, ma le spese sono sostenute da tutti i condomini; queste sono innovazioni;
b) Le decisioni prese con maggioranze inferiori; esse non costituiscono innovazioni,
c) Le decisioni riguardanti innovazioni vietate dall’art. 112° c.c., secondo comma, impossibili da compiere a meno che non vi sia l’unanimità e non vengano lese le regole tecniche di sicurezza;
d) Le decisioni riguardanti le innovazioni gravose e voluttuarie che però possono essere usate separatamente; in tal caso le innovazioni sono pagate solo da chi ne fa uso e sempre che esse siano accettate con voto di maggioranza che rappresenti almeno 2/3 dei millesimi;
e) Le decisioni riguardanti innovazioni gravose e voluttuarie che non sono passibili di un uso separato ; se esse sono votate dalla maggioranza (2/3 dei millesimi) pagano per esse solo chi le voglia, ma tutti i condomini possono comunque farne uso.
Altra distinzione va fatta poi tra le riparazioni straordinarie di rilevante entità e le innovazioni.
Queste premesse si rendono necessarie in quanto il nostro codice civile non da una definizione precisa di innovazioni per cui occorre rifarsi a quanto detto in materia dalla giurisprudenza.
La Suprema Corte di Cassazione, già con sentenza del 1982 ha chiarito che si parla di innovazione ogni qual volta vi sia qualcosa di nuovo, quindi “ le modificazioni materiali della cosa comune che ne importino l’alterazione dell’entità sostanziale o il mutamento della sua originaria destinazione”. Non sono, invece, innovazioni le modifiche alla cosa comune volte a rendere più comodo o a potenziare il godimento della stessa, ma che non ne modifichino la consistenza e la destinazione.
Ma non tutte le cose nuove sono innovazioni. Ad esempio, la sostituzione di un cancello manuale con uno automatizzano non costituisce un innovazione, così come non lo è la sostituzione di un citofono con un videocitofono.
Per cui l’innovazione è intesa come qualcosa di radicalmente nuovo o che comunque modifica la destinazione e lo scopo dell’esistente. Di conseguenza secondo la Giurisprudenza costituiscono innovazioni l’installazione di un ascensore che modifica la destinazione del vano scale, oppure lo scavo nel cortile per costruire dei posti auto interrati che aggiunge una nuova funzione al sottosuolo.
A queste conclusioni si aggiunge che il codice civile stabilisce (art. 112°, comma 1) che le decisioni sulle innovazioni volte al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni sono prese con il voto della metà più uno dei condomini (non solo degli intervenuti in assemblea) che possiedano almeno 2/3 dei millesimi.
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