Contratto di locazione non registrato (aggiornamento al 04/2014)

Conseguenze al contratto di locazione non registrato. (Segue aggiornamento dell’articolo al 08/04/2014)

Contratto di locazione non registrato. Nel caso in cui si stipulino contratti di locazione e gli stessi non vengano registrati la legge n. 311 del 2004 (finanziaria 2004) stabilisce che tali contratti o quelli che costituiscono diritti relativi di godimento sempre su immobili o loro porzioni, sono nulli se non registrati.

La nullità dei contratti di locazione non registrati

Questa nullità però non vieta all’erario di riscuotere comunque l’imposta di registro sul contratto stipulato senza essere registrato. Infatti, il dpr n. 131 del 1986 (articolo 38) chiarisce che la nullità o l’annullabilità dell’atto obbliga in ogni caso a chiedere la registrazione ed il pagamento della relativa imposta.

Di recente poi il decreto legislativo n. 23 del 2011 (articolo 3) ha previsto una serie di conseguenze in caso di mancata registrazione del contratto di locazione ad uso abitativo nei termini previsti; tali effetti riguardano sia il locatore che il conduttore e consistono nello specifico nel fatto che :

-La durata del contratto di locazione viene stabilito i 4 anni che decorrono dalla registrazione;

-Alla scadenza del contratto di locazione questo si rinnova in maniera automatica per altri 4 anni, a meno che non ricorra una delle ipotesi di cui all’articolo 2, comma 1, della legge 431 del 1998, ossia se il proprietario deve destinare l’immobile ad uso proprio o di suoi familiari, deve effettuare opere di ristrutturazione;

-A far data dalla registrazione del contratto di locazione il canone annuo viene fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l’adeguamento, dal secondo anno in base al 75% dell’aumento Istat.

Qualora il contratto preveda un canone inferiore, troverà applicazione quello stabilito dalle parti.

Contratto di locazione non registrato – di Redazione

Aggiornamento dell’articolo al 08/04/2014

Il contratto di locazione viene concluso in forma scritta ma non viene registrato: può considerarsi comunque valido e vincolante per le parti e fatto valere in giudizio?

A rispondere al quesito ci pensa la Terza Sezione Civile della Cassazione. Secondo la stessa il contratto non può considerarsi valido e vincolante per le parti e fatto valere in giudizio.

Lo ha stabilito tramite l’ordinanza interlocutoria n. 37/2014 con la quale ha chiesto alle Sezioni Unite di aggiornare definitivamente la giurisprudenza sulla specifica casistica. La vicenda ha preso spunto dalla diatriba in giudizio riguardante la stipula di un contratto di locazione di un appartamento ad un prezzo di poco meno di 400 Euro al mese. Ad integrare il contratto sussisteva tra le parti un accordo integrativo con il quale si stabiliva che il prezzo contrattualizzato di 400 Euro fosse aumentato mensilmente di altre 1.300 Euro.

Nonostante l’accordo integrativo il conduttore corrispondeva al proprietario dell’immobile solo il prezzo contrattualmente stabilito, ossia le 400 Euro circa. Il proprietario dell’appartamento, pertanto, citava in giudizio il conduttore per ottenerne la risoluzione per morosità.

Il proprietario si rifà ad un consolidato principio di legittimità secondo cui «la mancata registrazione del contratto di locazione non determina nullità» (Cass. sent. n. 16089/2003), visto che la legge n. 431/1998 «richiede quale requisito di validità del contratto di locazione solo la forma scritta, e non anche la registrazione, sicché un contratto di locazione concluso in forma scritta, ma non registrato, è valido e vincolante per le parti, e può essere fatto valere in giudizio».

La Terza Sezione Civile ribalta tale orientamento interpretativo. Nello specifico non ha ritenuto condivisibile l’assunto secondo cui la mancata registrazione del contratto di locazione non determina la nullità (non essendo stata la registrazione del contratto di locazione elevata a requisito di validità del contratto). Infatti, la volontà del Legislatore è proprio quella di porre un freno al fenomeno delle locazioni ‘in nero’.

E poi – continua la Cassazione – la nullità del patto non registrato non può essere sanata con la registrazione tardiva, in quanto «al locatore non è consentito percepire legittimamente un canone maggiore di quello (originariamente) assoggettato ad imposta». È chiaro che il contratto di locazione è modificabile, ma solamente in caso di nuovo accordo, novativo rispetto al precedente contratto scritto e registrato, «con conseguente relativo assoggettamento alla corrispondente imposizione fiscale». In conclusione, la Sezione chiede l’intervento delle Sezioni Unite che dovranno fare chiarezza sulla questione così da evitare – in una materia connotata da una diffusissima contrattazione e caratterizzata da un’accentuata litigiosità – «un contrasto potenzialmente foriero di disorientanti oscillazioni interpretative che potrebbero conseguirne».