Diritto di prelazione nella vendita o locazione di immobile. Fac simile

Diritto di prelazione nella vendita o locazione di immobile. Fac simile e lettera tipo per esercitare la prelazione

Diritto di prelazione nella vendita o locazione immobiliare. La Prelazione è il diritto ad essere preferito, rispetto ad un altro e a parità di condizioni, ad acquisire un diritto o a diventare proprietario. La prelazione può essere volontaria, ossia deriva da un accordo tra le parti ma, in questo caso, non opponibile ai terzi, ossia la terza persona che acquisisce il diritto non deve temere eventuali contestazioni. La prelazione può essere anche legale, ossia il diritto è originato da una legge; in questo caso tale diritto è opponibile ai terzi che, avendo acquisito un diritto, saranno obbligati a subire un trasferimento dello stesso a chi ha il diritto di prelazione e lo esercita.

I casi in cui il conduttore ha diritto alla prelazione

Il diritto di prelazione in favore del conduttore di immobile adibito ad uso abitativo, è previsto dall’art. 3, lettera g, della Legge 431 del 1998, in caso di vendita dell’immobile o in caso di nuova locazione in diversi casi.

Il diritto di prelazione è esercitabile quando, alla prima scadenza del contratto di locazione (4 anni in caso di  contratto libero,  3 anni in caso di contratto concordato), il proprietario dell'immobile si avvalga della facoltà di negare il rinnovo del contratto perché intende vendere o ristrutturare. Nello specifico:

– vuole cedere l’abitazione ad altri e non ha la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione;

– l’abitazione è all'interno in uno stabile pericolante che richiede lavori straordinari per la messa in sicurezza e quindi la permanenza dell'inquilino ostacola importanti lavori come demolizione e/o ricostruzione e comunque quei lavori necessari per ricostruirne la stabilità;

– l’abitazione è in una costruzione per la quale è prevista l’integrale ristrutturazione, demolizione o radicale trasformazione al fine di realizzare nuove costruzioni, oppure se situato all’ultimo piano, per eseguire sopraelevazioni che per motivi tecnici o di sicurezza richiedono lo sgombero dell’immobile condotto in locazione.

Sempre in ordine al diritto di prelazione, si deve dire che nel primo caso, ossia quando il proprietario ha intenzione di vendere, l'inquilino ha il diritto di essere preferito, a parità di condizioni, ai terzi interessati all'acquisto, mentre negli altri due casi il vecchio inquilino ha il diritto di prelazione, ossia il diritto ad essere preferito alle stesse condizioni, se, dopo i lavori il proprietario intende dare di nuovo in affitto.

Vediamo i casi in cui il diritto di prelazione non spetta all'inquilino

Se il proprietario vuole vendere l'immobile durante il periodo di locazione dell'abitazione, lo può fare liberamente in quanto i diritti del conduttore non sono assolutamente scalfiti in quanto il nuovo proprietario è tenuto al rispetto dei termini del contratto di locazione. Allo stesso modo l'inquilino non ha il diritto di prelazione se il proprietario intende vendere a terzi dopo la prima scadenza contrattuale oppure quando, dopo la scadenza del contratto, il locatore intenda affittare l’immobile ad altro inquilino.

Ci sono altri casi in cui non spetta il diritto di prelazione. Infatti il diritto di prelazione non spetta se il proprietario è comproprietario dell’immobile a titolo di comunione ereditaria. In questo caso la prelazione opera a favore dei coeredi, e nella ipotesi di trasferimento effettuato a favore del coniuge o dei parenti entro il secondo grado.

L’art. 38 L. 392/1978 che attribuisce all'affittuario il diritto di prelazione nei confronti del proprietario che intende vendere l’immobile locato ad uso diverso da abitazione, si applica solo alle vendite volontarie e non nel caso in cui l’immobile sia oggetto di vendita forzata.

Il diritto di prelazione in caso di vendita

Nel caso in cui il proprietario intenda vendere l'immobile e l'inquilino ha un diritto di prelazione, L'inquilino stesso ha diritto di essere avvertito dal proprietario il quale deve provvedere mediante atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario.

Nell'atto notificato devono essere indicati il corrispettivo, da quantificare in ogni caso in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l’invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione. Se l'immobile è affittato a più persone, la comunicazione deve essere effettuata a ciascuna di esse. Il diritto di prelazione può essere esercitato indifferentemente da tutti i conduttori o da alcuni di essi.

L'inquilino che intenda esercitare il suo diritto di prelazione, lo deve fare entro sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione. Lo deve fare nello stesso modo del proprietario, ossia mediante atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario. Nella comunicazione deve offrire le stesse condizioni che il proprietario ha comunicato precedentemente.

Una volta che l'inquilino ha esercitato il suo diritto di prelazione, ha 30 giorni di tempo (che decorrono allo scadere di 60 giorni di ricezione della comunicazione del proprietario e a meno che questi non abbia indicato termine più lungo) per versare il corrispettivo della vendita e stipulare il contratto di compravendita o il preliminare di vendita.

Se le condizioni che la legge impone al proprietario non sono rispettate, ossia se non comunica l'intenzione di vendere oppure indica nella comunicazione un prezzo superiore a quello per il quale, poi, ha trasferito l'immobile (ma anche se ha concesso condizioni di pagamento più favorevoli), il titolare del diritto di prelazione può, entro 6 mesi dalla trascrizione del contratto, riscattare l’immobile dall’acquirente e da ogni altro successivo avente causa. L'azione deve essere esercitata nei confronti dell'acquirente e dell'eventuale coniuge se in regime di comunione dei beni.

Una volta esercitato il diritto di prelazione, e quindi il diritto di riscatto dell'immobile verso l'acquirente, il versamento del prezzo deve essere effettuato entro il termine di tre mesi che decorrono, quando non vi sia opposizione al riscatto, dalla prima udienza del relativo giudizio, o dalla ricezione dell’atto notificato con cui l’acquirente o successivo avente causa comunichi prima di tale udienza di non opporsi al riscatto. Se per qualsiasi motivo, l’acquirente o successivo avente causa faccia opposizione al riscatto, il termine di tre mesi decorre dal giorno del passaggio in giudicato della sentenza che definisce il giudizio.

Il diritto di prelazione in caso di locazioni

Come detto, l'inquilino può esercitare il diritto di prelazione nel caso in cui il proprietario, una volta terminati i lavori, intenda cedere nuovamente l'immobile in locazione.

Il proprietario, nel caso in cui voglia locare nuovamente, deve comunicare al vecchio inquilino le offerte mediante raccomandata con avviso di ricevimento. Entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione, il vecchio inquilino che intenda rientrare nell'abitazione deve accettare, sempre a mezzo raccomandata a/r, le condizioni comunicategli, pena decadenza dal diritto.

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