Modulo disdetta locazione se l'inquilino non paga l'affitto. Inquilino moroso e rimedi
Inquilino moroso è il locatario che ritarda o addirittura non ha intenzione di pagare il canone di locazione oppure gli oneri accessori alla locazione stessa.
Vediamo quali strumenti ha il proprietario per tutelare le sue spettanze contro un inquilino moroso.
Messa in mora e diritto agli interessi sui canoni pagati in ritardo
Il canone di locazione è da versare entro i termini indicati nel contratto di locazione. Trascorso tale termine il proprietario non ha diritto agli interessi se prima non effettua la c.d. costituzione in mora. La costituzione in mora è un intimazione di pagamento che il proprietario fa recapitare all'inquilino per iscritto. Tale intimazione è da farsi attraverso una raccomandata con avviso di ricevimento. In coda a questo articolo potete trovare un modulo, una lettera tipo da inviare all'inquilino moroso.
Inquilino moroso e restituzione dell'immobile
Il principale obbligo dell'inquilino, in un contratto di locazione, è il pagamento dell'affitto. Se l'inquilino non rispetta tale obbligo rischia di esporsi ad azioni giudiziarie e la risoluzione del contratto di locazione.
Il ritardo nel pagamento del canone di locazione di soli 20 giorni dalla scadenza prevista nel contratto, costituisce una violazione di tale gravità da legittimare il locatore a richiedere al giudice la risoluzione del contratto per morosità del conduttore, con conseguente condanna dell'inquilino alla restituzione dell'immobile. Lo stesso vale se il ritardo del pagamento non si riferisce al canone di locazione ma agli oneri accessori. Si pensi alle spese condominiali a carico dell'inquilino, le pulizie, il portierato, ecc. Anche in questi casi è prevista la risoluzione del contratto ma solo nel caso in cui l'importo non pagato di tali spese superi almeno 2 mensilità di canone.
Lo sfratto dell'inquilino moroso
La morosità non sanata espone l'inquilino all'azione di sfratto.
Al fine di ottenere lo sfratto per morosità, il proprietario dell'immobile deve promuovere, per il tramite di un legale, un azione giudiziaria consistente nell'intimazione all'inquilino di presentarsi davanti al giudice (competente è il Tribunale del luogo in cui si trova l'immobile) il quale accerterà l'inadempimento del conduttore e lo condannerà al rilascio dell'immobile.
La procedura, per sommi capi, è questa:
Fase ordinaria
Il proprietario notifica all’inquilino una intimazione di sfratto per morosità, ossia un atto che contiene i motivi dello sfratto e la data in cui bisogna comparire innanzi al Giudice.
E’ interesse dell'inquilino essere presente all’udienza, non necessariamente accompagnato dal legale. Infatti potrà sanare la morosità evitando di dover rilasciare l’immobile, dovrà pertanto versare una somma comprensiva dei canoni non pagati maggiorati degli interessi legali maturati, e delle spese processuali liquidate dal Giudice. Il pagamento lo dovrà fare in contanti o con assegno circolare, non con assegno bancario. In situazioni eccezionali il giudice potrebbe concedere al conduttore moroso un 'termine di grazia' di 90 (120 in casi eccezionali) giorni entro i quali effettuare il pagamento. Il proprietario può chiedere al giudice di procedere comunque con lo sfratto solo nel caso in cui il ritardo sia superiore a tre mensilità. Il 'termine di grazia', per prassi degli Uffici giudiziari, viene normalmente concesso a tutti i conduttori che ne facciano semplice richiesta, con la conseguenza che spesso e volentieri i conduttori non pagano la somma dovuta per sanare la morosità, ma di fatto guadagnano una dilazione di tre mesi. La morosità può essere sanata per non più di tre volte in un quadriennio.
Opposizione del conduttore
E' possibile che il presunto inquilino moroso si presenti in udienza e si opponga alle richieste del locatore contestandone la fondatezza, ad esempio negando la morosità e la somma pretesa dal proprietario. In questo caso il procedimento sommario di convalida di sfratto per morosità si trasformerà in un giudizio ordinario, seppure regolato dal più semplice 'rito locatizio', nel corso del quale entrambe le parti dovranno esporre al giudice le loro argomentazioni dalle quali, poi, scaturirà una sentenza.
Solo nel caso in cui l'opposizione del conduttore non è fondata su prova scritta, il proprietario può richiedere al giudice di ordinare comunque l'immediato rilascio dell'immobile, con riserva di valutare le eccezioni sollevate nel prosieguo del giudizio.
Fase esecutiva
Se gli ordini del giudice non sono rispettati dall’inquilino moroso, il proprietario sarà costretto a far eseguire l’ordine coattivamente, ossia con l’uso della forza tramite l’intervento dell’Ufficiale Giudiziario e delle Forze dell’Ordine.
La fase esecutiva, di competenza di un giudice diverso, è caratterizzata dai seguenti atti:
Atto di precetto
Atto con cui l’avvocato del locatore chiede l’esecuzione della sentenza, in genere si lasciano all’ inquilino moroso 10-20 giorni per lasciare l'immobile.
Preavviso di rilascio
Atto che indica la data e ora dell' esecuzione dello sfratto. E’ una lettera nella quale è indicato il giorno in cui verrà l’ufficiale giudiziario. A partire da quella data l’Ufficiale Giudiziario potrà recarsi al Commissariato di zona e richiedere l’intervento della Forza Pubblica per l’esecuzione dello sfratto. La data dell'accesso viene fissata dall'Ufficiale Giudiziario a propria discrezione e secondo i propri impegni.
Accesso
Effettivo arrivo dell'Ufficiale Giudiziario. L'accesso prevede l'intervento della forza pubblica la presenza di un medico dell'AUSL, nonché di un fabbro per aprire la porta e sostituire la serratura.
Queste sono le fasi che caratterizzano ogni tipo di sfratto ma i tempi di ognuna di esse possono variare a seconda se si tratta di uno sfratto per finita locazione, sfratto per morosità o sfratto per rescissione del contratto.
Il pagamento dei canoni di locazione
Con la stessa procedura o con un separato ricorso il proprietario può chiedere al giudice di ingiungere all'inquilino il pagamento dei canoni di locazione non ancora pagati e quelli che matureranno fino a quando non lascerà l'immobile.
Con il decreto ingiuntivo si può procedere procedere in via esecutiva nei confronti del debitore che non adempia spontaneamente il pagamento, anche se una persona sfrattata per morosità raramente avrà un patrimonio da poter aggredire.
Di seguito una lettera tipo che il proprietario può inviare nel caso in cui l’inquilino sia moroso.
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Inquilino moroso e lettera per morosità – di Redazione
Grazie dell’invio del fac -simile lettera preavviso di sfratto per morosità : nel contratto di affitto essendo proprietario al 50% con mia moglie vorrei sapere se la lettera la deve firmare anche lei . Inoltre il fac-simile fa riferimento ad abitazione non abitativa . Per favore mi mandate un altro modulo più completo ? grazie galati santo
La giurisprudenza esclude che possa agire con il procedimento di convalida e quindi firmare la lettera di preavviso di sfratto, il proprietario che non rivesta al contempo la qualità di locatore. Quindi se sua moglie è solo proprietaria al 50% ma non è anche locatrice (perchè i comproprietari possono concedere anche separatamente in affitto l’immobile) non deve firmare la lettera. Il modello si adatta anche alle locazioni ad uso abitativo. Saluti
Grazie per la risposta del 22/8/2013; però vi ripropongo la domanda : con mia moglie siamo comproprietari al 50% dell’abitazione data in locazione . Vorrei sapere se la lettera di Intimazione di sfratto ( visto che il contratto d’affitto è stato firmato da entrambi ) è obbligatorio che firmi anche mia moglie ; il perchè è dovuto in quanto al momento è in vacanza da parenti
Salve.
Sono alle prese con un inquilino molto furbo che ha approfittato della mia eccessiva bontà e pazienza e che alla fine è riuscito ad accumulare oltre 12 mensilità di arretrati, nonostante lui abbia un lavoro (e quindi il denaro).
Adesso, finalmente, è arrivata la convalida di sfratto.
C’è qualche sistema (o “stratagemma”) per riuscire a far sloggiare l’inquilino già al primo accesso dell’Ufficiale Giudiziario?Ad esempio, presentarsi con un fabbro e cambiare le serrature?
Oppure, andando a richiedere la sospensione del contratto di fornitura elettrica?
Inoltre, è possibile andare a richiedere un controllo sul suo conto corrente o quello della moglie e chiedere un prelievo forzoso?
Grazie in anticipo per ogni eventuale delucidazione che verrà fornita.
Cordiali saluti
Buongiorno
E se l’inquilino cui mando la lettera di Morosità come Raccomandata con ricevuta di ritorno e non ritira la stessa , che mi è tornata indietro dalle Poste dopo vari tentativi di consegna cosa bisogna fare ? Aspettarlo fuori e prenderlo a .. .calci in culo ? Io ho a che fare con un individuo del genere !!!