Contratto preliminare. Il preliminare di vendita di un immobile

Contratto preliminare. Il preliminare di vendita di un immobile.

Il preliminare di vendita è un atto necessario prima del rogito al fine di fare le ricerche sull’immobile e sul venditore ed eventualmente per chiedere il mutuo alla banca.

Attraverso il contratto preliminare sorge l’obbligo per il venditore e l’acquirente di stipulare in futuro il rogito. Il contratto preliminare contiene tutti gli elementi pattuiti per il trasferimento di proprietà, come il prezzo vi acquisto, la data del rogito, accordi particolari tra voi e il venditore.

Può essere fatto in forma pubblica o in forma privata.

Vantaggi della forma privata del contratto preliminare

Il vantaggio del preliminare in forma privata, è di far venire meno l’obbligo della trascrizione e dei relativi costi a carico dell’acquirente. Quindi, se la transazione è semplice, non ci sono aspetti oscuri che non vi convincono, vi fidate del venditore, potete procedere alla stipula del preliminare di vendita a costo zero magari attraverso il modello di preliminare di vendita che abbiamo predisposto per voi e che potete modificare in base alle vostre specifiche esigenze. Eventualmente potreste chiedere comunque l’ausilio di un notaio il quale predisporrà l’atto senza comunque procedere all’autentica delle firme e quindi senza l’obbligo di trascrizione.

Rischi della forma privata del contratto preliminare

Se è vero da un lato che il preliminare in forma privata ci da il vantaggio di risparmiare diversi costi, è vero che dall’altro vi espone a dei rischi non indifferenti. In primo luogo che il proprietario venda l’immobile ad altre persone. In questo caso, ad aver diritto all’acquisto dell’immobile sarà il primo che trascrive l’atto. Inoltre con la trascrizione chi compra non subisce gli effetti delle vicende che potrebbero interessare l’immobile, come un pignoramento, un sequestro, un ipoteca accesa sullo stesso, vendita a più persone ecc..

Il contratto preliminare registrato

Per chi vuole essere tranquillo nell’intervallo di tempo tra il preliminare e il rogito, sono indiscutibili i vantaggi della registrazione. Ciò comporta però notevoli spese che si andranno a sopportare. In primo luogo la parcella del notaio che cambia notevolmente tra i diversi professionisti. In effetti è regola utile farsi fare dei diversi preventivi e scegliere, ovviamente, il più basso. Il contratto viene registrato a cura del notaio presso l’ufficio del Registro e trascritto presso la Conservatoria dei registri immobiliari. Alla parcella quindi è da aggiungere l’imposta di trascrizione (€ 168,00).

Qualora in sede di contratto preliminare siano versati degli acconti sul prezzo pattuito, se il venditore è un privato, gli acconti saranno in ogni caso assoggettati all’imposta di registro del 3%; se il venditore è soggetto Iva, sugli acconti si applicherà l’aliquota ridotta del 4%.
Ma tali importi aggiuntivi sono detraibili dalle imposte che pagherete al momento del rogito. Inoltre sono da aggiungere i costi dell’imposta di bollo sugli originali e sulle due copie da depositare.

Attenti ai trucchetti nel contratto preliminare

Una prassi molto diffusa al fine di risparmiare qualcosa sulle imposte è quella di dichiarare il prezzo reale, convenuto con il venditore, sul preliminare e un prezzo inferiore, spesso pari o poco superiore al valore catastale, sul rogito. In primo luogo, se si registra il preliminare, questo espediente non è praticabile. La discrepanza del prezzo espone ai pericoli di un accertamento del fisco. Se poi si riporta il prezzo fittizio anche sul preliminare da registrare, l’acquirente è garantito solo ed esclusivamente per la cifra dichiarata rischiando la perdita delle somme sborsate in nero in quanto i privilegi derivanti dal preliminare trascritto potranno essere esercitati solo fino all’ammontare dichiarato. Inoltre ricorda che si possono detrarre gli interessi del mutuo solo sul valore dichiarato dell’abitazione e non sull’importo del mutuo. Per ultimo, la vendita vi potrebbe essere revocata se non riuscite a dimostrare di non aver approfittato della situazione di difficoltà economica del venditore.

A questo link puoi scaricare il modello tipo.

Contratto preliminare. Il preliminare di vendita di un immobile