Rent to Buy, un esempio concreto

In tempi di crisi l’acquisto della casa trova delle soluzioni alla mancanza di credito. Il Rent to Buy

Rent to Buy, ossia acquistare casa con una formula altrimenti detta Lease-Option. Tradotto in termini italici “Acquisto di beni immobili con patto di riservato dominio e pagamento rateale del prezzo”. Questa forma di vendita di immobili comincia ad essere adottata da alcune agenzie in Italia, sull’esempio di altri intermediari ed imprenditori in UK, USA e Spagna.

A detta di chi la propone è il modo  più intelligente, più conveniente  e più sicuro per diventare proprietari.

Cerchiamo di vederci chiaro sul Rent to Buy

La formula del Rent to Buy è molto semplice: si entra subito nella casa che si vuole acquistare versando un piccolo acconto sul prezzo di compravendita (il 6% propone un agenzia italiana ma può essere differente) e pagando una somma mensile equivalente al prezzo di un affitto per un certo periodo (normalmente dai due ai cinque anni), dopo di ché si è liberi di procedere all’acquisto dell’abitazione a mezzo di atto notarile saldando il prezzo concordato fin dall’inizio detraendo gran parte delle somme precedentemente versate.

Facciamo un esempio pratico di quello che potrebbe essere un acquisto effettuato con questa formula, il Rent to Buy appunto. L’esempio che riportiamo dall’agenzia italiana che propone questa metodologia di acquisto:

– Prezzo pattuito dell’immobile (bloccato per 3 anni):  € 180.000

– Acconto iniziale (6%): € 10.800

– Versamento mensile: 800 Euro (400 di affitto + 400 di acconto sul prezzo)

– Somme capitalizzate dopo 3 anni: 25.200 Euro (10.800 acconto iniziale + 14.400 rateizzate)

– Mutuo da accendere dopo 3 anni (86%): 154.800 Euro

A chi può servire?

Potrebbe servire ad esempio all’acquirente che si sta’ trasferendo e potrebbe aver bisogno di vendere un immobile in un’altra area prima che possa beneficiare della somma per l’acquisto della nuova casa. Potrebbe, altro esempio, essere una formula utile all’acquirente che ha avuto alcuni problemi con gli istituti di credito che sono stati risolti ma ha bisogno di tempo per ottenere il finanziamento.

Inoltre nella realtà dei fatti non esiste il mutuo che copre il cento per cento del prezzo di acquisto dell’immobile. Infatti è vero che alcune banche pubblicizzano a caratteri cubitali un finanziamento del 100% del costo dell’immobile ma tale prestazione è considerata un servizio accessorio che ha un certo costo (per la copertura assicurativa dovuta alla extra esposizione) sia per l’istituto di credito (che prende a sua volta in prestito il denaro) e sia per il cliente. I mutui al 100% non esistono in realtà, non sono altro che un mix di un normale mutuo che copre fino all’80% del valore dichiarato per l’acquisto di un immobile più una polizza assicurativa che copre il restante 20% e che garantisce l’extra esposizione bancaria (tutto ciò ha un costo che viene scaricato sul cliente finale).

La banca anche volendo non potrebbe erogare un mutuo 100% nella forma classica (senza componente assicurativa), ad impedirlo è la normativa vigente: D.P.R n. 601/1973.

Di conseguenza diventare proprietari dell’immobile sarebbe d’obbligo possedere una liquidità pari a circa il 20% non finanziabile tramite il mutuo, oltre ai fondi  necessari  per far fronte ad imposte, spese notarili, commissioni di agenzia, istruttoria mutuo ed assicurazioni varie.

Con il Rent to Buy, che ovviamente oggi in Italia riguarda un numero esiguo di immobili per via della novità della formula,  permette di diventare proprietari attraverso delle semplici fasi:

– Individuato l’immobile si apre una fase di trattativa con il venditore sia su quanto tempo posticipare l’acquisto finale (normalmente dai due ai cinque anni), sulla percentuale del costo totale dell’immobile da versare come acconto, sia sul canone mensile da versare come affitto ed acconto sul prezzo.

– Raggiunto l’accordo e firmato il Contratto Preliminare Di Compravendita Di Beni Immobili Con Patto Di Riservato Dominio E Pagamento Rateale Del Prezzo il locatario (e futuro proprietario) ottiene la disponibilità dell’immobile con la libertà di apportare  migliorie e aggiungere valore alla casa come qualsiasi proprietario può fare. Al termine del periodo  di locazione si acquista la proprietà al prezzo precedentemente concordato ottenendo un mutuo e quindi accendendo ipoteca.

Il Rent to Buy, questa forma di locazione preparatoria all’acquisto, offre il vantaggio di recuperare una consistente parte del  canone di locazione che viene capitalizzato dalla famiglia e detratto dal prezzo d’acquisto precedentemente concordato.

Quanto serve per cominciare a possedere l’immobile?

È necessario avere a disposizione una somma di denaro pari ad una piccola percentuale del prezzo dell’immobile. Nell’esempio sopra il 6%; somma che comunque verrà detratta dal prezzo d’acquisto finale, da considerarsi quindi  come un investimento per il futuro.

A quanto ammonta il canone mensile?

Un canone mensile deve essere corrisposto  dal compratore- locatario al venditore durante il periodo di opzione. Parte del canone è da considerarsi come anticipo sul prezzo finale e l’ammontare dello stesso è lasciato alla libera contrattazione.

Rent to Buy, una delle soluzioni per comprare casa – di Redazione