Valutare adeguatamente il mutuo di cui si necessita
Il mutuo. Nel momento in cui si chiede un mutuo, qualsiasi banca, per valutare la fattibilità dell’operazione, chiederà delle informazioni in ordine al vostro reddito familiare.
Ciò per valutare la vostra capacità di risparmio. Solitamente le banche concedono mutui le cui rate mensili sono pari a circa il 30% dello stipendio.
Facciamo un esempio. Per un mutuo di 50.000 Euro della durata di 10 anni ad un tasso fisso del 6%, la rata mensile è di 555,00 Euro. Per una persona che ha uno stipendio di 1.200 Euro per 12 mensilità, la banca considera una somma utile da poter destinare al rimborso di 360 Euro. Ciò non compromette a priori l’erogazione dell’importo richiesto, ma si dovranno allungare i tempi di rimborso anche se i tassi di interesse crescono con il crescere della durata del mutuo. Lo stesso mutuo di 50.000 Euro rimborsato in 20 anni determina una rata di 358 Euro. A queste condizioni, la banca, senza garanzie integrative, probabilmente erogherà la somma.
Capacità reddituale e mutuo
La somma prestata è tanto maggiore quanto maggiore è il reddito del richiedente. La quantificazione, però, non è esattamente proporzionale, in quanto entrano in gioco diversi altri elementi, come la presenza di altri debiti o di figli (elementi di sfavore) oppure la presenza di garanti (elementi di favore). In particolare, se ci sono altri debiti in corso, come per esempio le rate per l’acquisto dell’auto, il 30% considerato utile dalla banca al rimborso del mutuo rimane sempre quello relativo al reddito netto dal quale, eventualmente, si deve sottrarre l’importo dell’altra rata.
Oltre che al reddito, le banche, tengono anche conto del valore della casa. Il massimo capitale ottenibile sarà pari ad una percentuale del valore dell’immobile. Solitamente l’80%. Ultimamente, comunque, ci sono banche disposte a finanziare anche il 100% del valore dell’immobile.
Il tasso del mutuo
Il mutuo a tasso fisso
Il tasso non cambia per tutta la durata del mutuo, indipendentemente da ciò che succede sui mercati finanziari. Il vantaggio consiste nel fatto che si ha la certezza della rata che si andra a pagare, senza sorprese, ed in oltre, in caso di aumento dei tassi, non lievitano gli interessi. Di contro, nell’ipotesi di un calo degli interessi, si continueranno a pagare sempre quelli convenuti all’origine, senza trarne nessun beneficio.
Il mutuo a tasso indicizzato
In questo caso il tasso varia con il variare degli indici di riferimento, ossia l’andamento dei mercati finanziari. Le banche utilizzano diversi indici di riferimento. Il più utilizzato è l’Euribor che è la media dei tassi di interesse utilizzati per le transazioni finanziarie tra le grandi banche europee. Le diverse banche hanno usano criteri differenti per rapportare i tassi di interesse all’Euribor. Infatti possono tener conto della media Euribor all’interno di un mese, di sei mesi o addirittura di 12 mesi. La media, inoltre, può essere calcolata su 360 o 365 giorni. Quindi a nulla serve controllare la quotazione Euribor giornalmente (riportata su tutti i giornali finanziari), ma si deve tenere conto delle modalità di calcolo utilizzate dalla banca. Inoltre l’indice di riferimento viene aumentato, ai fini del calcolo degli interessi, di alcuni punti in percentuale. Questo ulteriore dato viene denominato Spread. Per esempio, se la media dell’indice di riferimento è il 3,15% e al momento della sottoscrizione avete concordato con la banca uno spread di 1,40%, gli interessi che dovrete pagare saranno pari al 4.55%. In generale si può dire che questi tipi di tassi, generalmente, sono più bassi di quelli fissi ed inoltre, ogni qualvolta che si abbassano, si hanno dei notevoli risparmi. Dall’altro lato, se aumentano, aumenta anche la rata del mutuo, con la conseguenza che non si ha mai la certezza delle somme da sborsare.
Il mutuo a tasso misto
Il tasso misto vi da la possibilità di cambiare più volte, nel corso del finanziamento e a scadenze prestabilite, le modalità di calcolo degli interessi, ossia passare dal fisso all’indicizzato o viceversa. Considerata l’elevata incidenza degli interessi sulle prime rate per via del calcolo alla francese, l’applicazione di un tasso fisso all’inizio per passare poi all’indicizzato potrebbe essere un’ottima soluzione.
Il mutuo a tasso indicizzato con rate costanti.
In questo caso il calcolo degli interessi viene effettuato con i criteri del tasso indicizzato, con il vantaggio, però, di avere una rata costante. Infatti ciò che si modifica per via delle oscillazioni dei tassi è la durata del mutuo e non l’importo delle singole rate.
Quale mutuo scegliere?
Attualmente i tassi fissi sono più alti di quelli indicizzati. Le differenze toccano anche i due punti di percentuale. Sembrerebbero quindi più convenienti quelli indicizzati. Rimane però il pericolo dell’aumento in futuro. Se il mutuo che vi interessa ha una durata superiore ai 15 anni potete optare per un tasso indicizzato solo se vi potete permettere il rischio di dover pagare in futuro un tasso superiore anche del 40% rispetto a quello vigente in questo periodo.
Il mutuo – di Redazione
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