Locazioni: forma scritta e registrazione del contratto

Locazioni: forma scritta e registrazione del contratto. 

Abbiamo visto negli articoli precedenti che vi sono diverse tipologie di contratto di locazione: a canone libero, agevolato, transitorio, per studenti universitari.

Per tutti i contratti vigono due obblighi fondamentali: devono avere la forma scritta e devono essere registrati.

Ciò significa che per le locazioni non è prevista la possibilità di un accordo verbale, mentre il contratto non registrato è considerato nullo, improduttivo di effetti; il contratto nullo fa sì che in capo all’inquilino ed al proprietario non derivino né diritti né obblighi: di conseguenza l’inquilino non può pretendere di utilizzare l’appartamento ricevuto in locazione come il proprietario non può pretendere il pagamento del canone.

Allo stesso modo non produce alcun effetto l’accordo verbale con cui le parti hanno pattuito un canone d’affitto più elevato rispetto a quello che risulta dal contratto scritto.

Il contratto di locazione è nullo anche se non viene registrato; però, ai fini civilistici il proprietario può comunque rivolgersi al giudice per chiedere lo sfratto per morosità o per finita locazione, sempre che vi sia un contratto di locazione scritto e controfirmato da entrambe le parti.

Nello specifico, la legge prevede che i contratti di locazione urbani che abbiano una durata superiore a 30 giorni complessivi l’anno devono essere registrati entro 30 giorni, indipendentemente dall’ammontare del contratto d’affitto.

Sia il proprietario che l’inquilino sono responsabili del versamento dell’imposta di registro, anche se la prassi prevede che sia il locatore ad occuparsi della registrazione del contratto e del versamento del prezzo; solo dopo essi richiede la metà del costo sostenuto all’inquilino.

A decorrere dal 2011 l’obbligo della registrazione del contratto di locazione sostituisce anche l’obbligo di presentazione della dichiarazione di cessione fabbricato, previsto prima.