Con l’art. 6, comma 2-ter, del D.lgs n. 192 del 2005, introdotto dal d.lgs n. 28 del 2011 è stata prevista la necessità di inserire obbligatoriamente nei contratti di compravendita immobiliare e di affitto un’apposita clausola in cui il compratore o il conduttore danno atto di aver ricevuto tutte le informazioni e la documentazione riguardante la certificazione energetica degli edifici.
La normativa, dunque, ritiene indispensabili due condizioni, ossia che l’acquirente abbia ricevuto un’adeguata informazione, nonché che abbia ricevuta la relativa documentazione.
Al fine di garantire una corretta informazione del compratore, il D.M. del 26.6.2009, all’art. 9, allegato A, prevede che il proprietario di immobili aventi una superficie utile uguale o minore a 1000 mq può adempiere a quanto prescritto dalla legge semplicemente mediante una dichiarazione in cui affermi che l’immobile è di classe energetica G e che i suoi consumi sono elevati.
La normativa prevista dalla L. n. 192 del 2005 si applica integralmente in tutte quelle Regioni che non abbiano ancora emanato norme specifiche in materia, mentre per quelle che lo abbiano già fatto come è accaduto il Puglia, Piemonte, Valle d’Aosta, Romagna, Lombardia, Friuli ed Emilia, occorre che la normativa regionale sia coordinata ed integrata con quella nazionale.
Dunque, il fatto che si debba inserire nella contrattazione immobiliare il relativo simbolo della certificazione energetica (simbolo che va dalla lettera A alla lettera G) dà al compratore una maggiore consapevolezza in ordine alle caratteristiche dell’immobile che va ad acquistare.
Quali sono le novità previste per gli immobili?
Il d.lgs n. 28 del 2011, entrato in vigore lo scorso 29 marzo, ha recepito la direttiva n. 2009/28/CE sulla promozione dell’energia da fonti rinnovabili, ha fissato le quote di energia rinnovabile obbligatorie per le nuove costruzioni e le ristrutturazioni edilizie, ma ha anche introdotto delle novità rilevanti in ordine alla certificazione energetica degli edifici.
La prima di queste novità è la previsione di una clausola da inserire nei contratti di compravendita e locazione con la quale il compratore o il conduttore dichiarano di aver ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine alla certificazione energetica dell’immobile oggetto della compravendita o della locazione. Nello specifico, per i contratti di affitto, la norma si applica unicamente se l’appartamento è già dotato dell’Attestato di certificazione energetica.
Nel caso in cui la clausola manchi, il contratto di compravendita o di locazione non è nullo. Inoltre, l’obbligo di consegna della certificazione non riguarda solo la compravendita e l’affitto, ma anche la permuta, la vendita di eredità, di quota di eredità. L’informazione completa al compratore può derivare anche da un “autodichiarazione” fatta dal compratore stesso e contenuta nell’atto notarile o in un altro documento separato; ciò però è possibile unicamente nelle regioni che non abbiano già emanato leggi in materia.
I soggetti abilitati a rilasciare la certificazione energetica sono sia i professionisti privati che quelli dipendenti da enti, sempre che siano iscritti ai relativi ordini e collegi professionali e siano abilitati all’esercizio della professione in ordine alla progettazione di immobili e impianti.
Altra novità è che tutti gli annunci immobiliari, sia di vendita che di locazione, dovranno contenere l’indice di prestazione energetica (specificato nell’attestato di certificazione). Ciò permette al compratore di essere reso edotto fin dall’inizio della contrattazione delle prestazioni energetiche dell’immobile e quindi di poter operare una scelta più consapevole.
Mancanza o difformità della clausola nel contratto di compravendita
Si ritiene che il contratto di compravendita non possa essere in nessun caso considerato nullo qualora ricorrano le seguenti condizioni:
– il contratto viene firmato mediante l’Attestato di certificazione energetica, ma senza che sia stata inserita la clausola di attestazione da parte del compratore di aver ricevutole informazioni e la documentazione sulla situazione energetica dell’immobile;
– il contratto di compravendita contenga una clausola che attesta il falso; piuttosto che considerare nulla la compravendita, vanno valutate le responsabilità di chi fa dichiarazioni false;
– il contratto di compravendita viene firmato senza l’Attestato di certificazione energetica e dunque senza la clausola di attestazione da parte del compratore;
– il contratto di compravendita contiene una clausola con cui il compratore dichiara di rinunciare a ottenere le informazioni e la documentazione energetica dell’immobile.
A titolo informativo riportiamo la documentazione necessaria in caso di vendita o di acquisto di immobile.
Sono obbligatori i seguenti documenti:
– l’Attestato di certificazione energetica (ACE);
– la redazione tecnica di conformità catastale;
– la licenza di costruzione con agibilità.
A questi si aggiungono poi:
– le dichiarazioni di conformità degli impianti;
– la dichiarazione da parte dell’amministratore di condominio che chi vende sia in regola con il
pagamento delle spese condominiali;
– la fideiussione decennale indennitaria da parte del costruttore per gli immobili di nuova
costruzione;
– le eventuali certificazioni di libera commerciabilità degli immobili a prezzo libero o vincolato.
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