Sfratto. Diritti e doveri del proprietario e inquilino

Scadenza del contratto di affitto e sfratto. Se dopo aver sottoscritto un contratto di affitto questo viene a termine oppure lo si è disdetto, occorre liberare l’appartamento. Sfratto. Diritti e doveri del proprietario e inquilino

Lo sfratto. Se l’inquilino non vuole liberare l’appartamento il proprietario può rivolgersi all’autorità giudiziaria per ottenere lo sfratto. Quest’ultimo può essere chiesto anche nel caso in cui vi siano necessità proprie del proprietario o in caso di morosità o inadempienza dell’inquilino.

Con lo sfratto il giudice ordina all’inquilino di liberare l’appartamento.

Lo sfratto può essere di quattro tipi: per finita locazione, per necessità del proprietario, per morosità, per inadempimento. Esaminiamoli da vicino.

Sfratto per finita locazione

Lo sfratto per finita locazione viene richiesto dal proprietario nel momento in cui il contratto di affitto viene in scadenza e l’inquilino non vuole lasciare l’appartamento. Quindi dopo otto anni, ossia 4+4, o dopo cinque anni, ossia 2+3, o ancora alle scadenze previste da accordi locali.

In tal caso il proprietario deve inviare all’inquilino una raccomandata a/r di disdetta, con preavviso almeno sei mesi prima della scadenza. Poi può rivolgersi al giudice.

Sfratto per necessità del proprietario

Lo sfratto per necessità è consentito solo dopo che siano trascorsi i primi 4 anni, in caso di contratti liberi, o 3 anni, in caso di contratti concordati. Non è ammesso per i contratti brevi, per quelli per studenti e contratti transitori. In tali casi non basta la semplice disdetta da inviare almeno 6 mesi prima della scadenza, anche se la stessa va comunque fatta indicando i motivi di necessità. Occorre quindi promuovere un procedimento ordinario presso il Tribunale in cui si trova l’appartamento ed attendere la sentenza del giudice.

Il proprietario di un appartamento dato in affitto può procedere allo sfratto per necessità solo in presenza dei motivi di necessità previsti dalla legge o quando deve effettuare dei lavori tassativamente indicati.

I casi di necessità previsti dalla legge sono i seguenti:

• il proprietario vuole  destinare l’appartamento agli uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli, dei parenti entro il secondo grado;
• il proprietario, persona giuridica, che persegue fini sociali, culturali, assistenziali, di culto, vuole utilizzare l’appartamento per tali finalità, proponendo all’inquilino un’idonea alternativa abitativa;
• l’inquilino ha, nello stesso comune, un idoneo alloggio libero;
• l’appartamento si trova in un edificio seriamente danneggiato, che necessita di essere ricostruito o stabilizzato;
• l’appartamento è in condizioni tali da richiedere interventi di totale ristrutturazione, o dev’essere demolito o trasformato;
• il proprietario vuole eseguire sopra-elevazioni in un appartamento sito all’ultimo piano, e la presenza dell’inquilino è di ostacolo;
• quando l’inquilino non occupa continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
• quando il proprietario vuole vendere a terzi l’appartamento e non ha altri immobili ad uso abitativo oltre alla propria abitazione.

Sfratto per morosità

Il proprietario può chiedere lo sfratto per morosità in caso di mancato pagamento del canone di affitto. In questo caso il proprietario deve inviare all’inquilino una lettera raccomandata di messa in mora, intimandogli di pagare entro 15gg. Se l’inquilino non paga, il proprietario può rivolgersi al Tribunale per chiedere lo sfratto che può sfociare, in caso di opposizione dell’inquilino,  in una causa.

Risoluzione per inadempimento e sfratto

Si ha la risoluzione del contratto di affitto per inadempimento e dunque lo sfratto successivo nel momento in cui il giudice ha accertato un grave inadempimento agli obblighi contrattuali da parte dell’inquilino, come cambio d’uso non consentito o un sub affitto vietato. In tal caso il giudice può emettere una sentenza che ordina il rilascio dell’appartamento.

Proroga dello sfratto

Quando il giudice ordina all’inquilino di liberare l’appartamento fissa anche una data che può essere prorogata solo nei casi di sfratto per finita locazione nei Comuni ad alta densità abitativa o nei capoluoghi di provincia; in tali casi l’inquilino può chiedere al giudice la fissazione di un nuovo termine per il rilascio dell’appartamento che in ogni caso non può essere superiore a 6 mesi.

Se gli inquilini sono disoccupati, ultrasessantacinquenni, genitori di cinque o più figli, con portatori di handicap o malati terminali in famiglia, la proroga può arrivare fino a 18 mesi.

Non è invece prorogabile il rilascio dell’appartamento nei casi di morosità o di inadempienza contrattuale.

Fase operativa dello sfratto

Una volta che sia scaduto il termine fissato dal giudice per liberare l’appartamento  oppure quello concesso dalla proroga e l’inquilino non libera l’immobile, il proprietario deve notificare allo stesso un atto di precetto oppure un’intimazione a liberare l’appartamento entro 10 gg, con minaccia di azione esecutiva.

Se la situazione non si sblocca interviene l’ufficiale giudiziario che notifica all’inquilino un preavviso di rilascio con cui viene fissato anche il giorno e l’ora in cui si proseguirà con l’esecuzione forzata.

Nel momento del reale rilascio, in presenza dell’ufficiale giudiziario, viene compilato un verbale di immissione in possesso.

E’ poi importante sapere che la legge ha previsto nel corso degli anni dei blocchi agli sfratti per finita locazione quando questi riguardino immobili siti in comuni  capoluoghi di provincia, in comuni con essi confinanti con popolazione superiore a 10.000 abitanti ed in comuni ad alta tensione abitativa e siano occupati da soggetti appartenenti alle categorie sociali disagiate come:

• soggetti con reddito annuo lordo complessivo familiare inferiore a 27.000 euro;
• soggetti che abbiano nel nucleo familiare persone ultrasessantacinquenni, malati terminali o portatori di handicap con invalidità superiore al 66 per cento;
• soggetti che abbiano, nel proprio nucleo familiare, figli fiscalmente a carico.

E’ inoltre necessario che tali soggetti non siano in possesso di altra abitazione adeguata al nucleo familiare nella regione di residenza. Nella sezione modulistica del sito potete trovare una serie di modelli di lettere da utilizzare nei casi sopra esaminati.

 Sfratto. Diritti e doveri del proprietario e inquilino . di Redazione