Contratti affitto ad uso transitorio. I contratti ad uso transitorio sono contratti stipulabili in tutta Italia in base al modello relativo al D.M. del 30.12.2002.
Si tratta di contratti d’affitto con una durata che va da un anno fino a 18 mesi e in essi il canone è vincolato ad una serie di norme, le stesse che valgono per i contratti d’affitto agevolati.
Canone ed ambito di applicazione dei contratti affitto ad uso transitorio
Il canone dei contratti transitori è libero. Si fa eccezione per le aree metropolitane di Milano, Roma, Genova, Bologna, Venezia, Torino, Firenze, Napoli, Palermo, Catania e Bari, per i Comuni confinanti e per gli altri Comuni capoluogo di provincia in cui siano vigenti accordi territoriali validi ai fini dei contratti d’affitto agevolati.
In quest’ultimo caso si fa riferimento a tali accordi. Nei Comuni dove invece l’accordo territoriale non sia stato stipulato i canoni d’affitto vengono fissati prendendo come riferimento (come accade per i contratti agevolati) i precedenti accordi o quello stipulato secondo il D.M. del 30.12.2002 nel “comune demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale”.
Le fattispecie che consentono di stipulare contratti affitto ad uso transitorio sono individuate nei singoli accordi territoriali. In ogni caso, presso i Comuni, sia quelli che hanno un accordo sia quelli che non ce l’hanno, è possibile per le parti stipulare contratti transitori (d.m. 30.12.2002) per soddisfare una qualsiasi esigenza specifica, indicata espressamente nel contratto d’affitto. L’esigenza deve riguardare il locatore, un suo familiare, il conduttore o un suo familiare.
Al termine del contratto affitto ad uso transitorio la locazione cessa purché il locatore dia conferma del verificarsi di quanto si è indicato nel contratto transitorio come esigenza specifica mediante l’invio di lettera raccomandata all’inquilino prima della scadenza del contratto.
Se la lettera non viene inviata o se vengono meno le condizioni che hanno giustificato la transitorietà, il contratto viene ricondotto alla durata prevista per quelli a canone libero, ossia 4+4.
Trasformazione nei contratti affitto ad uso transitorio
Quando il locatore ha riacquistato la disponibilità della casa alla scadenza del contratto d’affitto dichiarando di volerla adibire ad un determinato uso e non lo faccia entro sei mesi, il conduttore può ottenere il ripristino del contratto d’affitto alle stesse condizioni previste per gli affitti a canone libero oppure in alternativa ad un risarcimento pari a 36 mensilità dell’ultimo canone corrisposto. Se invece la causa transitoria riguarda il conduttore non vi sono particolari adempimenti.
Successione nei contratti affitto ad uso transitorio e agevolazioni fiscali
In caso di decesso del conduttore possono subentrare nel contratto il coniuge, gli eredi, i parenti ed affini con lui conviventi. Il diritto spetta al convivente delle coppie di fatto.
Per ciò che concerne le agevolazioni fiscali per i contratti affitto ad uso transitorio, il proprietario ha l’obbligo di pagare per intero i tributi, salvo la detrazione Irpef del 15% sul canone, da inserire nella dichiarazione dei redditi.
Clausole generali dei contratti affitto ad uso transitorio
Anche per i contratti transitori valgono le clausole generali viste nel modello di contratto d’affitto agevolato (3+2), ossia:
-Scioglimento anticipato del contratto d’affitto da parte dell’inquilino per gravi motivi;
-Spese di registrazione del contratto divise a metà tra le parti;
-Esclusione della sublocazione da parte dell’inquilino;
-Deposito cauzionale non superiore a 3 mensilità;
-Previsione facoltativa del diritto di prelazione a favore dell’inquilino nel caso in cui il proprietario voglia vendere la casa;
-In materia di spese condominiali si applica il d.m. 30.12.2009;
-Alla consegna della casa all’inquilino, l’immobile deve essere descritto in maniera analitica.
Il contratto deve, inoltre, contenere la descrizione dell’immobile, lo stato degli impianti, delle attrezzature tecnologiche, anche una clausola che faccia riferimento alla reciproca autorizzazione ai fini della normativa sulla privacy. I contratti transitori devono essere stipulati secondo il modello approvato in sede di accordo locale, depositato presso il Comune.
I contratti affitto ad uso transitorio sono a rischio per i proprietari: se l’esigenza transitoria cessa e l’inquilino lascia spontaneamente l’appartamento non vi sono problemi, se invece l’inquilino non vuole lasciare l’appartamento la questione si complica.
Infatti, questi contratti, in caso di contenzioso, vengono ricondotti ai contratti a canone libero (4+4). Proprio per evitare ciò alcuni proprietari ricorrono alla previsione nel contratto d’affitto di una scalettatura in aumento del canone in modo da rendere poco economico per l’inquilino prolungare il contratto.
In caso di controversie nell’applicazione di quanto previsto nel contratto transitorio, ogni parte prima di ricorrere al Giudice può rivolgersi ad un’apposita commissione di conciliazione che deve pronunciarsi entro 60 giorni.
Contratti affitto ad uso transitorio – di Redazione
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