Fallimenti immobiliari: tutela degli acquirenti. Durante la costruzione di immobili e quindi ad immobile non ancora terminato, si è soliti procedere alla vendita degli appartamenti mediante la preventiva stipula di contratti preliminari a cui seguiranno i contratti definitivi una volta che l’edificio è completato.
Fallimenti immobiliari: tutela degli acquirenti
Proprio per tutelare coloro che intendono acquistare un immobile in fase di progetto o di costruzione, contro un eventuale fallimento del costruttore è stata dettata un’apposita disciplina in materia dal d.lgs n. 122 del 2005.
Il decreto trova applicazione in tutti i casi di crisi sopravvenuta del costruttore di immobili che possa pregiudicare i diritti del promissario acquirente. La crisi dell’impresa costruttrice ricorre quando essa sia sottoposta ad esecuzione immobiliare, a procedura fallimentare, amministrazione straordinaria, concordato preventivo o liquidazione coatta amministrativa.
In tali situazioni il promissario acquirente rischia di perdere l’immobile e le somme anticipate; per questo la disciplina dettata dal d.lgs prevede una serie di rimedi esperibili sia in sede di stipulazione del preliminare che in sede di crisi a tutela dell’acquirente.
Il decreto prevede innanzi tutto l’obbligo per il costruttore di procurare e consegnare al compratore, all’atto della stipula del contratto avente ad oggetto il trasferimento non immediato della proprietà su un immobile da costruire, una fideiussione di importo corrispondente alle somme che il costruttore ha riscosso o deve riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà della casa.
Anche a carico del notaio sono previsti degli obblighi che consistono nel conformare il contenuto del contratto preliminare a quello minimo fissato dalla legge, ovvero il contratto deve contenere la descrizione esatta dell’immobile e delle pertinenze, gli estremi delle convenzioni urbanistiche, le caratteristiche tecniche dell’edificio, i tempi massimi di esecuzione della costruzione, l’indicazione di eventuali trascrizioni ipotecarie pregiudizievoli, ecc.
Oltre alle cautele appena viste, il decreto prevede altri rimedi per la tutela dell’acquirente contro i fallimenti del costruttore quali:
–l’ampliamento dei soggetti legittimati a richiedere la suddivisione del mutuo fondiario in quote ed il corrispondente frazionamento della garanzia ipotecaria;
–il diritto di prelazione in favore dell’acquirente in caso di vendita dell’immobile in sede di procedura esecutiva;
–l’esclusione della revocatoria fallimentare per gli immobili nei quali l’acquirente debba abitare, se trasferiti a giusto prezzo;
–la possibilità per l’acquirente (se concessagli) di escutere la fideiussione prima che il curatore del fallimento comunichi la scelta tra l’esecuzione o lo scioglimento del contratto.
Fallimenti immobiliari: tutela degli acquirenti – di Redazione
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