Il venditore deve deve garantire che l’immobile venduto non presenti vizi che lo rendano inidoneo all’uso a cui è destinato o che ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore (art. 1490 c.c.). Garanzia immobili.
Garanzia immobili. Inoltre, deve garantire che la cosa venduta abbia le qualità promesse o quelle essen
ziali per l’uso a cui è destinata.
La mancanza di qualità promesse è dalla giurisprudenza equiparata ai vizi in quanto in loro presenza la conseguenza è la stessa, cioè risoluzione del contratto o riduzione del prezzo di vendita, salvo il risarcimento del danno.
Facciamo un esempio: si pensi alla promessa di vendita di una casa dotata di sistemi di automazione che permettono di controllare tramite un computer la sicurezza dell’immobile, il consumo do energia, la temperatura dell’aria e così via, promessa poi non mantenuta perché l’immobile non ne dispone; questa fattispecie integra il vizio di mancanza delle qualità promesse.
I vizi dell’immobile si riferiscono ai difetti strutturali e materiali del bene che incidono sul suo valore o sul suo utilizzo e che possono verificarsi per difetti di costruzione , materiali inidonei, mancato rispetto delle norme tecniche sulle costruzioni.
E’ necessario 
poi:
– Che i vizi siano rilevanti;
– Che al momento dell’acquisto l’acquirente non era a conoscenza dei vizi dell’immobile;
– Che il venditore abbia taciuto all’acquirente i vizi dell’immobile, anche in presenza di un patto che escluda la garanzia;
– Che i vizi erano riconoscibili dall’acquirente, ma il venditore ha dichiarato che il bene ne era esente.
Garanzia immobili: termini per far valere i vizi
Davanti a vizi della cosa l’acquirente può agire chiedendo la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo. I TERMINI PER FAR VALERE I VIZI o la mancanza di qualità sono i seguenti:
1) Nel caso di vendita tra privati la denuncia deve essere fatta entro 8 giorni dalla scoperta, mentre l’azione di garanzia deve essere esercitata entro un anno dalla consegna; la denuncia non è necessaria se il venditore ha riconosciuto il vizio o l’ha occultato;
2) Nel caso di vendita da parte del costruttore, bisogna distinguere se se si tratta di vizi o difformità “minori” ,o di vizi gravi (pericolo di rovina dell’opera, vizi del suolo); nel primo caso l’acquirente deve denunciare il vizio entro 60 giorni dalla scoperta, mentre l’azione si prescrive entro 2 anni dalla consegna; nel secondo caso l’acquirente deve denunciare i vizi entro 1 anno dalla scoperta e l’azione di garanzia si prescrive in 10 anni dalla consegna.
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