La sublocazione

La sublocazione. È molto improbabile che il locatore conceda al locatario la possibilità di sublocare ad altri l’immobile, e ciò in quanto il proprietario dell’immobile non ha interesse solo a percepire i canoni di locazione, ma anche che il suo immobile sia tenuto in buono stato e quindi è necessario che si fidi della persona che lo avrà a disposizione per diversi anni. Vediamo comunque qual’è la disciplina che tratta il tema della sublocazione.

La sublocazione di immobili ad uso abitativo

Salvo patto contrario, il conduttore ha facoltà di sublocare l’immobile che lui stesso ha preso in affitto, ma lo potrebbe impedire la volontà contraria del proprietario. La norma del codice civile che riguarda la questione è l’articolo 1594.

Secondo tale articolo, il conduttore, a meno che non ci sia un accordo diverso, ha facoltà di sublocare l’immobile, ma non senza il consenso del locatore. Nel caso in cui la cosa locata sia una cosa mobile, l’articolo prevede che la sublocazione deve essere autorizzata dal proprietario oppure consentita dagli usi.

Differenza tra sublocazione e cessione del contratto

La differenza tra la sublocazione e la cessione del contratto è netta: se nella sublocazione si ha la nascita di un ulteriore rapporto tra due soggetti, ossia locatario e sublocatario (chi ha preso in affitto e un terzo) e la cui sorte di questo rapporto dipende dal rapporto principale (quello tra proprietario e locatario), nel caso di cessione del contratto di locazione, per il perfezionamento del contratto stesso è necessaria la presenza e la partecipazione di tutti e tre i soggetti interessati (proprietario, locatario, nuovo locatario) e si sostituisce l’originario contratto con un nuovo contratto di locazione tra il proprietario e il terzo soggetto che diventa locatario

Efficacia della sublocazione

Tornando alla disciplina della sublocazione, nell’ambito della locazione immobiliare ad uso abitativo, l’articolo 14.4, della Legge numero 431 del 1998 non toglie efficacia all’articolo 2 della legge n. 392 del 1978 che impedisce la sublocazione o la cessione del contratto, senza il consenso del proprietario dell’abitazione.

Dal combinato disposto si deduce che il locatario può sublocare solo parzialmente l’immobile adibito ad uso abitativo, a patto che comunichi con A/R al proprietario le generalità del sublocatario, la della sublocazione e l’individuazione esatta degli ambienti sublocati. Tale disposizione apporta quindi delle modifiche all’articolo 1594 del codice civile, per quanto concerne esclusivamente le abitazioni soggette alla Legge n. 431 del 1998.

Ad integrazione della questione si deve inoltre prendere in considerazione che il Decreto Ministeriale per le Infrastrutture e i Trasporti del 30/12/02 ha espressamente vietato la sublocazione sia nei contratti tipo relativi ad usi transitori, sia in quelli stipulati con studenti universitari fuori sede.

Sublocazione senza consenso

Se l’affittuario, contravvenendo a tali disposizioni di legge, effettui comunque una sublocazione dell’immobile senza il consenso del proprietario, si espone alla possibilità del proprietario stesso di richiedergli il risarcimento dei danni, di richiedere il rilascio dell’immobile al terzo soggetto non avendo, quest’ultimo, un titolo valido ad occupare l’immobile.

Nel diverso caso in cui l’affittuario ceda in sublocazione solo alcuni ambienti dell’immobile, e quindi effettui una sublocazione parziale senza comunicarlo al proprietario, il proprietario stesso non ha alcun strumento legislativo per impedire la cosa in quanto non è stata prevista sanzione né tantomeno sono stati previsti tempi entro i quali il locatario debba comunicare la sublocazione.

La sublocazione di immobili commerciali

Nel caso invece che l’immobile urbano locato sia destinato all’esercizio di un attività imprenditoriale, l’articolo 36 della Legge numero 392 del 1978, prevede che il conduttore possa sublocare o addirittura cedere il contratto relativo all’immobile nel caso in cui venga locata o ceduta  contestualmente l’azienda. La sublocazione o la cessione del contratto di affitto, in questo caso, e valida ed efficace anche in senza del consenso del proprietario e finanche al caso in cui il contratto di locazione originario preveda espressamente il divieto di sublocare l’immobile o di cedere il contratto ad esso relativo. In questo senso ha avuto occasione di esprimersi anche la Corte di Cassazione con la sentenza numero 4802 del 13/04/00. Con altra sentenza (la numero 885428 del giugno 2001), la Corte, ha anche eliminato alcune lacune sancendo che non è necessario che la sublocazione o la cessione del contratto di locazione dell’immobile, da un lato, e la cessione o l’affitto dell’azienda, dall’altro, siano stipulati nello stesso momento, e ha ritenuto sufficiente che tra i due atti vi sia uno stretto collegamento funzionale e temporale.

In ordine alla comunicazione, nel caso che l’immobile urbano locato sia destinato all’esercizio di un attività imprenditoriale, la cessione della locazione dell’immobile, insieme alla cessione o locazione dell’attività nello stesso esercitata, può essere comunicata al proprietario sia con raccomandata A/R, sia con altre modalità ritenute idonee a far conoscere all’interessato la modifica del locatario. L’importante che la comunicazione della cessione la effettui il locatario originario e non altri.

Il canone, la forma e la durata del contratto di sublocazione

In tema di sublocazione risulta difficile ritenere applicabili le norme che prevedono l’obbligatorietà di una forma scritta del contratto. In ordine al canone di sublocazione, poi, è da rilevare che lo stesso è stato completamente liberalizzato e svincolato dalle norme sull’equo canone (l’articolo 14.4 della Legge numero 431 del 1998 ha abrogato l’articolo 12 della Legge numero 392 del 1978 che ne prevedeva l’applicazione).

Si applica il principio della libertà contrattuale, invece, in ordine alla durata del contratto di sublocazione di immobili ad uso abitativo. Naturalmente la durata della sublocazione non potrà superare il termine ultimo del contratto di locazione originario. A completamento della trattazione si deve, in ultimo, far riferimento a quali siano i rapporti fra il locatore ed il subclocatario. In tal caso è pienamente efficace l’articolo 1595 del codice civile che  stabilisce che il locatore, senza pregiudicare i suoi diritti verso il locatario, può agire direttamente verso il subaffittuario per ottenere i canoni d’affitto di cui questi sia ancora debitore al momento della domanda giudiziale, e per costringerlo ad adempiere tutte le altre obbligazioni derivanti dal contratto di sublocazione.

Scarica il modello di contratto di sublocazione

Inoltre cerca nella modulistica le lettere tipo su

– comunicazione al locatore della sublocazione

– comunicazione sublocazione parziale

– comunicazione di sublocazione immobile

La sublocazione – di Redazione