Quando si prende in affitto un’immobile ad uso abitativo occorre sapere che, in quanto conduttori, bisogna rispettare determinate norme al fine di evitare contestazioni da parte del locatore. Locazioni: inadempimento del conduttore
Forme di inadempimento del conduttore dell’immobile locato. Una forma di inadempimento del conduttore consiste nella morosità.
Di tale forma di inadempimento ne parla l’art. 3 della Legge 392/78 che sotto il titolo “inadempimento del conduttore” chiarisce quando il conduttore può essere considerato inadempiente e quindi moroso e quando invece è da considerare solo ritardatario.
In pratica, la norma stabilisce che il mancato pagamento del canone, decorsi venti giorni dalla scadenza o il mancato pagamento degli oneri accessori quando l’importo non pagato superi le due mensilità del canone, è motivo di risoluzione del contratto ai sensi dell’art. 1455, del codice civile. Quest’ultimo articolo chiarisce che un contratto per poter essere risolto necessita che l’inadempimento abbia una certa importanza, avuto riguardo all’interesse dell’altra parte.
Il codice civile prevede poi altre forme di inadempimento, oltre alla morosità.
Vi è l’inadempimento che consiste nella violazione dell’obbligo di cui all’ articolo 1587 c.c. che prevede l’obbligo di prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso determinato nel contratto o per l’uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze, nonché l’obbligo di dare il corrispettivo nei termini convenuti;
nella violazione dell’obbligo di cui all’ articolo 1588 c.c. che prevede l’obbligo di non deteriorare la cosa;
nella violazione dell’obbligo di cui all’ articolo 1590 c.c. che prevede l’obbligo di restituzione nello stato in cui ha ricevuto l’immobile.
Anche il mancato rispetto delle clausole convenute in un contratto è da considerarsi inadempimento ; comunque in tal caso sarà il giudice in giudizio a stabilire quanto grave sia l’inadempimento e se esso consenta la risoluzione.
Rimedi legali all’inadempimento del conduttore
Nell’ipotesi in cui il conduttore di un immobile si sia reso moroso e occupi ancora l’immobile il locatore potrà innanzitutto agire chiedendo lo sfratto per morosità ex artt. 658 e ss, c.p.c.. Poi potrà tentare di recuperare il debito mediante la procedura di ingiunzione abbinata alla prima ex artt. 658 e 664 c.p.c., oppure disgiunta ex art 669, c.p.c.. Alla fine potrà anche chiedere il risarcimento degli eventuali danni sofferti in seguito all’illecita condotta del conduttore.
Come detto prima, uno degli obblighi del conduttore è il rilascio dell’immobile alla scadenza ai sensi dell’art. 1590 c.c.. Per cui in caso di inadempimento, il locatore può ottenere lo sfratto per finita locazione (ex art. 657 c.p.c.), oltre alla condanna del conduttore al risarcimento del danno derivato dal ritardo del rilascio.
In ogni caso, prima di agire in giudizio è opportuno mettere in mora il conduttore e tentare sempre di definire bonariamente la vicenda comunicando al conduttore per iscritto tale volontà.
Infine sarà necessario esperire il tentativo di mediazione che è tornato obbligatorio in materia di condominio e locazione, prima di poter agire in giudizio. La mediazione non è invece obbligatoria per i procedimenti per convalida di licenza o sfratto, a meno che non intervenga l’opposizione dell’intimato.
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