Mutuo acquisto casa. La normativa vigente in materia di detrazioni fiscali per interessi passivi ed oneri accessori derivanti da contratti di mutuo ipotecario è piuttosto articolata in quanto,nel corso degli anni, ha subito diverse modifiche con la conseguenza che le detrazioni fiscali spettano secondo limiti e modalità che variano in relazione al tipo di fabbricato (abitazione principale,abitazione secondaria,altri fabbricati non abitativi)e all’anno in cui è stato stipulato il contratto di mutuo.
Mutuo per l’acquisto di una casa.
Per i mutui stipulati dal 1993 ,le detrazioni sono concesse solo in relazione all’acquisto dell’abitazione principale . L’importo assimo complessivo di spesa su cui applicare la detrazione è di 3.615,20 euro. Pertanto la detrazione non può essere superiore a 686,89 euro,pari al 19%di 3.615,20 euro. Il tetto massimo di spesa detraibile deve essere riferito complessivamente a tutti gli intestatari ,ed eventualmente a più contratti di mutuo stipulati per l’acquisto .
Per i mutui stipulati negli anni 1991 e 1992 ,le detrazioni spettano per l’acquisto di propria abitazione anche diversa da quella principale .L’importo massimo di spesa su cui applicare la detrazione è per ciascun intestatario del mutuo di 3.615,20 euro se si tratta di abitazione principale ,e di 2.065,83 euro se si tratta di altra propria abitazione.In quest’ultimo caso,la detrazione non spetta se il tetto massimo di spesa è stato raggiunto dai costi relativi ad altro mutuo ipotecario per l’acquisto dell’abitazione principale.Se questi sono stati inferiori al limite predetto,la detrazione si applica sulla differenza.
Per i mutui stipulati prima del 1991 ,le detrazioni spettano anche per l’acquisto di immobile non abitativo con un limite di spesa di 2.065,83 euro per ciascun intestatario.
MUTUI IPOTECARI STIPULATI PER L’ACQUISTO DELL’ABITAZIONE PRINCIPALE
Mutuo acquisto casa. Come detto,per i mutui ipotecari stipulati a partire dal 1993, agli acquirenti di immobili da adibire ad abitazione principale spetta la detrazione d’imposta dell’Irpef nella misura del 19 %sugli interessi passivi ed oneri accessori a condizione che: l’immobile sia adibito ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto (termine elevato da sei mesi ad un anno dall ’1/1/2001).
La condizione di dimora abituale deve sussistere nel periodo d’imposta per il quale si chiedono le detrazioni,con eccezione delle variazioni di domicilio dipendenti da trasferimenti per motivi di lavoro. Ciò vuol dire che se un lavoratore è costretto da motivi di lavoro a trasferirsi in altro luogo,la casa in cui abitava non perde la qualifica di abitazione principale.
Mutuo per l’acquisto di una casa.
Parimenti, non si tiene conto delle variazioni di domicilio dipendenti da ricoveri permanenti in case di riposo o in centri di assistenza sanitaria.In questo caso si richiede che l’abitazione non sia locata. L ’abitazione abituale generalmente coincide con la residenza anagrafica. Tuttavia, è ammessa l’autocertificazione di una dimora abituale diversa dalla residenza anagrafica. Il requisito della dimora abituale non è richiesto al personale delle Forze armate e delle Forze di Polizia ad ordinamento sia militare sia civile. Per loro è sufficiente che l’acquisto o la costruzione riguardi un immobile costituente unica abitazione; l’acquisto dell’immobile avvenga entro un anno (termine elevato da sei mesi ad un anno dall ’1/1/2001)antecedente o successivo alla stipulazione del contratto di mutuo ipotecario.
Ciò significa che si può prima acquistare ed entro un anno stipulare il contratto di mutuo, oppure prima stipulare il contratto di mutuo ed entro un anno stipulare il contratto di acquisto. L’importo annuo complessivo di spesa su cui calcolare le detrazioni è di 3.615,20 euro (ad esempio: marito e moglie cointestatari in parti uguali del mutuo che grava sull’abitazione principale acquistata in comproprietà possono indicare al massimo un importo di 1.807,60 euro ciascuno).
In caso di acquisto di un’abitazione locata, la detrazione spetta a condizione che entro tre mesi dall’acquisto sia stato notificato al locatario l’atto di intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione e che entro un anno dal rilascio l’unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale.
Mutuo acquisto casa. Nel caso che l‘immobile acquistato sia oggetto di lavori di ristrutturazione edilizia , comprovata dalla relativa concessione edilizia o atto equivalente,la detrazione spetta a decorrere dalla data in cui l’unità immobiliare è adibita a dimora abituale,in ogni caso,entro due anni dall’acquisto. E’necessario, inoltre,che:
il finanziamento dell’acquisto derivi da un contratto di mutuo ipotecario.
Quindi, non sono ammessi finanziamenti quali:cambiali,apertura di credito in conto corrente,anche se garantiti da ipoteca,cessione di stipendio ed altri. Il contratto di mutuo deve essere espressamente finalizzato all’acquisto dell’abitazione principale ed alle sue pertinenze. Non dà diritto alle detrazioni il mutuo ipotecario contratto autonomamente per l’acquisto di sole pertinenze; il mutuo sia garantito da un’ipoteca immobiliare.
Mutuo acquisto casa. Non è richiesto che l’immobile ipotecato sia lo stesso da acquistare, potendo ben essere altro immobile appartenente anche ad un soggetto diverso dall’acquirente; il soggetto che eroga il mutuo sia residente in Italia o in un paese aderente all’Unione Europea o altrimenti abbia una stabile organizzazione in Italia.
Nel caso in cui l’originario contratto venga estinto e ne venga stipulato uno nuovo,è necessario che l’importo del contratto rinegoziato non sia superiore alla residua quota di capitale da rimborsare , maggiorata delle spese e degli oneri correlati. Ovviamente, in tale caso, è necessario che le parti contraenti e l’immobile concesso in garanzia siano rimasti invariati.
BENEFICIARI
La detrazione dall’Irpef spetta agli acquirenti, anche della sola nuda proprietà , che siano contestualmente contraenti del mutuo ipotecario. Alla presenza di più intestatari del mutuo,il diritto alla detrazione spetta a ciascuno in proporzione alla propria quota.
Dal 2001, in caso di mutuo ipotecario stipulato a partire dal 1993 e intestato ad entrambi i coniugi, il coniuge che ha l’altro fiscalmente a carico può fruire della detrazione per entrambe le quote degli interessi passivi, sempre che il coniuge a carico sia comproprietario dell’abitazione.
In caso di morte dell’acquirente/mutuatario, o di compravendita, il diritto alla detrazione si trasmette all’erede o legatario, oppure all’acquirente che si sia accollato il mutuo. In questi casi per data di stipulazione del contratto di mutuo deve intendersi quella in cui è stato stipulato il contratto di accollo, se questo è avvenuto in data successiva al 1 ° gennaio 1993. Pertanto le detrazioni spettano all’accollante se ricorrono nei suoi confronti le condizioni previste dalla legge a quella data.
SPESE AMMESSE ALLA DETRAZIONE.
Mutuo acquisto casa. La detrazione d’imposta spetta nell’anno in cui le spese sono state effettivamente pagate ,indipendentemente dalla data di scadenza,sia per gli interessi passivi, con esclusione di quelli coperti da contributi erogati da enti pubblici, che per le seguenti spese:
–oneri accessori quali l’onorario del notaio per la stipulazione del contratto di mutuo ipotecario (con esclusione di quello relativo al contratto di acquisto dell’immobile), spese di perizia,spese di istruttoria,imposta per l’iscrizione o la cancellazione di ipoteca, imposta sostitutiva sul capitale prestato, provvigione per scarto rateizzato nei mutui in contanti,penalità per anticipata estinzione del mutuo;
–quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione;
–perdite su cambio,per i mutui contratti in valuta estera.
NOZIONE DI ABITAZIONE PRINCIPALE
Mutuo acquisto casa. Per abitazione principale s’intende quella in cui il contribuente dimora abitualmente. Dal 2001 tale definizione è stata ampliata nel senso che s’intende per abitazione principale anche quella adibita a dimora abituale del contribuente o di un suo familiare (coniuge, anche separato,ma non divorziato –parenti entro il terzo grado ed affini entro il secondo grado). La nozione di abitazione principale contiene in sé il concetto di unicità. Pertanto non si possono avere più abitazioni principali nello stesso momento.
Inoltre, tale nozione deve essere sempre riferita a colui che chiede le detrazioni degli interessi. Ad esempio, nell’ipotesi più ricorrente in cui un genitore cede l’uso della propria abitazione principale al figlio, andando ad abitare in un’altra casa di proprietà,è quest’ultimo immobile che diventa abitazione principale,mentre quella ceduta in uso al figlio perde questa qualifica. Invece,se il genitore va ad abitare in una casa che non gli appartiene, l’immobile occupato dal figlio non perde la qualifica di abitazione principale, ed il genitore conserva il diritto alla detrazione degli interessi passivi.
MUTUI SOTTOSCRITTI DA COOPERATIVE E DA IMPRESE COSTRUTTRICI
Mutuo acquisto casa. Nel caso di mutui ipotecari indivisi stipulati da cooperative o da imprese costruttrici, il diritto alle detrazioni spetta agli assegnatari o agli acquirenti in relazione agli interessi passivi,oneri accessori e quote di rivalutazione,rimborsati da questi ai contraenti dei mutui. Per i soci di cooperative edilizie la condizione per poter detrarre gli interessi passivi è la delibera assembleare di assegnazione con conseguente immissione nel possesso.
Mutuo acquisto casa – di Redazione
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