La situazione di chi intendere vendere un’abitazione che in passato è stata oggetto di donazione non è molto semplice e può dar luogo a dei problemi dovuti al fatto che gli immobili donati, a seguito della morte del donante, possono essere oggetto di pretese da parte degli eredi legittimari del donante. Vendita immobile donato.
Vendita immobile donato. Infatti, qualora la donazione leda la quota di legittima dell’erede legittimario, questo può agire nei confronti del donatario al fine di vedersi restituito il bene donato. Se, poi, l’immobile donato è stato venduto a terzi, quest’ultimi possono vedersi spoliati del bene acquistato senza poter far nulla.
Anche nel caso in cui ci si rivolga ad una banca per ottenere un mutuo riguardante un immobile oggetto di donazione si possono incontrare delle difficoltà.
Infatti, molto spesso le banche difficilmente ricevono in ipoteca un immobile donato, specie dopo la sentenza del Tribunale di Mantova (n. 228 del 24.2.2011) con cui è stata dichiarata la nullità della fideiussione rilasciata dalla banca a garanzia di un mutuo con ipoteca iscritta su un immobile donato.
La sentenza in oggetto ha stabilito che la fideiussione in tali casi è lesiva del diritto dei familiari del donante a non subire restrizioni nel conseguimento della loro quota di eredità a seguito dell’apertura della successione del donante.
La materia dell’azione di riduzione delle donazioni immobiliari e della conseguente restituzione dei beni donati è disciplinata dal codice civile agli articoli 561 e 563. Comunque, una recente legge, la n.80 del 2005, ha modificato in parte la disciplina delle donazioni immobiliari contenuta nel codice civile (leggi l’articolo).
Dunque, in caso di donazioni immobiliari, qualora il donatario contro cui i legittimari hanno agito con l’azione di riduzione ha già venduto a terzi l’immobile donato e non siano ancora trascorsi 20 anni dalla trascrizione della donazione, i legittimari ( premessa l’escussione dei beni del donatario ) possono chiedere ai successivi acquirenti la restituzione dell’immobile in questione, libero da eventuali vincoli, come ad esempio ipoteche.
Inoltre, il terzo acquirente può liberarsi dall’obbligo di restituire in natura l’immobile donato pagando l’equivalente in denaro.
Ne deriva che dal momento che in Italia sono molto frequenti le donazioni di immobili, tenuto conto del loro costo fiscale contenuto, e dato che quasi la totalità degli acquirenti di immobili richiede un mutuo ipotecario occorre tutelare il compratore da eventuali rischi di vedersi togliere l’abitazione a seguito dell’azione di riduzione intrapresa dai legittimari del donante.
Lo strumento a cui si ricorre al fine di tutelare tali acquirenti di immobili donati e garantire una certa attrattiva commerciale dell’immobile stesso è quello della fideiussione.
In pratica, il donante e i suoi eredi, in sede di concessione di ipoteca sull’immobile donato, garantiscono la banca contro un’eventuale azione di riduzione facendosi carico di pagare il creditore ipotecario in modo da evitare il danno che deriva dalla restituzione del bene donato ai legittimari del donate.
In questo modo gli eredi legittimari avrebbero meno interesse ad impugnare la donazione poiché questi dovrebbero poi risponderne nei confronti della banca. Visto che la fideiussione in tal caso impone ai legittimari un peso circa il recupero della quota di legittima loro spettante, tale pratica secondo la sentenza del Tribunale di Mantova succitata viola il principio secondo cui sulla quota che spetta si legittimari non possono essere imposti pesi o condizioni (art. 549 del c.c.).
Lascia un commento