Acquisto della proprietà: l’usucapione.L’usucapione è un modo di acquisto della proprietà per effetto del possesso protratto per un certo tempo ed è disciplinato dal codice civile all’articolo 1158 e seguenti.
Si possono acquistare per effetto dell’usucapione solo la proprietà ed i diritti reali di godimento, ossia l’usufrutto, uso, abitazione e servitù. (altri modi di acquisto proprietà)
Quali sono i requisiti necessari dell’usucapione? Perché si possa perfezionare l’usucapione è necessario:
– il decorso di un certo lasso di tempo;
– il possesso, che deve essere continuo (ininterrotto) e privo di vizi.
Per quanto riguarda il tempo occorrente perché si possa usucapire, il codice fa una distinzione:
– 20 anni di possesso continuato per i beni immobili e mobili (usucapione ordinaria);
– 10 anni dalla data di trascrizione, in caso di immobili acquistati in buona fede da chi non era proprietario dell’immobile, ma in presenza di un titolo idoneo a trasferire la proprietà che sia stato debitamente trascritto. Lo stesso discorso vale anche per gli altri diritti reali di godimento (usucapione breve);
– 10 anni di possesso continuato, in caso di i beni mobili acquisiti (proprietà o altro diritto reale di godimento) in buona fede da chi non ne era il proprietario, in presenza o meno di titolo idoneo. Qualora il possessore era in mala fede necessita invece che passino 20 anni;
– 10 anni di possesso continuato per i beni mobili iscritti nei pubblici registri;
– 3 anni dalla trascrizione per i beni mobili iscritti nei pubblici registri acquistati in buona fede da chi non ne era proprietario, in presenza di un titolo idoneo a trasferire la proprietà (il titolo deve essere stato debitamente trascritto).
Come si può notare dallo schema suesposto, vi sono due tipi di usucapione, quella ordinaria che si perfeziona col trascorrere di 20 anni, quella breve col trascorrere di 10 o 3 anni.
Per ciò che concerne il concetto di buona fede occorre rimarcare che questa deve esistere in capo all’acquirente nel momento in cui si acquista il possesso e consiste nell’ignoranza di ledere, mediante tale possesso, un diritto altrui.
E’ chiaro che se il possessore poteva comunque verificare, mediante accesso ai registri immobiliari, l’effettiva proprietà in capo al suo alienante e non l’ha fatto, la sua buona fede può essere facilmente messa in discussione e contestata.
Altro requisito necessario per poter usucapire, oltre il tempo, è il possesso continuato e ininterrotto. Ossia di fronte al possesso di un soggetto vi deve essere la totale inerzia dell’effettivo proprietario che deve rimanere indifferente e inattivo.
E’ chiaro che cosa ben diversa è il caso in cui il possesso venga tollerato dall’effettivo proprietario per ragioni di amicizia o buona vicinanza, come se vi fosse una sorta di accordo.
Per capire meglio il concetto di pensi alla differenza tra detenzione di un bene e possesso dello stesso. Se dunque un amico ci presta la sua macchina, essa è da noi detenuta ma non scatta alcun usucapione. Se invece ad un certo punto decidiamo di non volerla più restituire e comunichiamo tale intenzione al nostro amico (intenzione di entrare in possesso dell’auto) da quel momento scatta il tempo utile per usucapire, con il consenso tacito del nostro amico. Nel momento in cui ci viene però intimato dall’amico di restituire l’auto, la procedura per l’usucapione si annulla. Quindi, perché scatti l’usucapione non basta solo che colui che ci ha prestato l’auto non la chiedi indietro, ma occorre necessariamente che tale suo comportamento inerte segui dopo che egli sia stato da noi informato della nostra volontà di diventare proprietari dell’auto.
E’ colui che vuol usucapire che deve provare il possesso continuato ed ininterrotto.
Per quanto riguarda l’interruzione dell’usucapione, si ha interruzione nel momento in cui il diritto non viene esercitato per un certo periodo di tempo (minimo un anno). L’interruzione può essere naturale o può derivare da atti giuridici intervenuti, come ad esempio l’azione con la quale l’effettivo proprietario rivendica il proprio diritto (interruzione civile per azione di rivendicazione).
Se quindi per almeno un anno il soggetto interessato ad usucapire il diritto non lo esercita per vari motivi come la perdita del possesso del bene, l’abbandono volontario dello stesso, l’intervento di un terzo, ecc., si ha interruzione e tutto il procedimento dell’usucapione viene annullato. Solo presentando un’azione di reintegrazione (sempre entro l’anno), volta ad annullare l’interruzione, il possesso può essere recuperato.
Si ha interruzione anche quando il possessore, mediante un atto, ammette l’altrui diritto e quindi esprime la volontà di attribuire all’effettivo titolare il diritto reale da lui esercitato.
L’interruzione non può quindi essere rilevata d’ufficio da un giudice, ma deve essere necessariamente opposta dalla parte interessata con uno specifico atto giudiziale (azione di rivendica del proprietario).
Altro requisito per usucapire è l’assenza di vizi. Questo significa che l’inizio del possesso atto ad usucapire non può avvenire in maniera violenta o clandestina.
Si ha violenza quando il possesso è iniziato usando un atto di forza fisica come la rapina ad esempio, quindi contro la volontà dell’effettivo proprietario. Mentre si ha la clandestinità quando l’inizio del possesso avviene mediante artifizi che la nascondano all’effettivo proprietario o in modo tale che quest’ultimo non possa accorgersene, si pensi ad esempio al furto.
L’usucapione inizia a decorrere solo dal momento in cui la violenza o la clandestinità vengono a cessare.
Come si acquisisce un diritto per effetto dell’usucapione?
L’acquisizione di un diritto per effetto dell’usucapione protratta per un certo periodo di tempo avviene ex lege nel momento in cui matura il termine previsto. In ogni caso, il soggetto che acquisisce, al fine di avere in via definitiva un titolo utile per procedere alla trascrizione, può agire in giudizio perché sia accertato dal giudice l’usucapione.
Non possono essere usucapiti i diritti aventi per oggetto;
– beni demaniali;
– patrimonio dello Stato;
– patrimonio degli altri enti pubblici territoriali.
Esiste poi un’usucapione specialel’acquisto della proprietà sui fondi rustici. La normativa stabilisce che per usucapire il diritto di proprietà su fondi rustici posti in zone montane o in Comuni aventi basso reddito bastano 15 anni di possesso ininterrotto a titolo di proprietà.
In caso poi di acquisto in buona fede da persona non proprietaria del fondo, mediante atto regolarmente trascritto, bastano 5 anni dalla trascrizione.
Qualora dovesse accadere che il fondo, confinante con un altro la cui proprietà sia stata usucapita, venga venduto, il proprietario che ha usucapito non può legittimamente pretendere di venire informato della vendita per poter usufruire della prelazione prevista per i fondi rustici qualora egli non abbia fatto conoscere al vicino la sua posizione di proprietario.
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