Cos’è la rappresentanza organica (o istituzionale)? Amministratore di condominio: la rappresentanza organica non esiste più
Amministratore di condominio: la rappresentanza organica non esiste più. Si tratta del rappresentante che ha funzione di organo esterno di un ente giuridico ed è rivestito del potere di manifestare la volontà di quest’ultima: ad esempio l’amministratore di una società, il presidente di un’associazione, e così via. Tale potere trova fonte nella legge o nello statuto dell’ente in questione.
Oggi però, in un condominio, tale rappresentanza non esiste più.
La Corte di Cassazione, con sentenza a Sezioni Unite 9148/2008 ha stabilito che “L’assunto è che la solidarietà passiva scaturisca dalla contestuale presenza di diversi requisiti, in difetto dei quali il criterio non si applica, non essendo sufficiente la comunanza del debito tra la pluralità dei debitori e l’identica causa dell’obbligazione; che nessuna specifica disposizione contempli la solidarietà tra i condomini, cui osta la parziarietà intrinseca della prestazione; che la solidarietà non possa ricondursi alla asserita unitarietà del gruppo, in quanto il condominio non raffigura un ente di gestione, ma una organizzazione pluralistica e l’amministratore rappresenta immediatamente i singoli partecipanti, nei limiti del mandato conferito secondo le quote di ciascuno”.
Questa sentenza ha così reso definitivamente superato l’indirizzo che individuava nell’amministratore una figura di rappresentanza organica dell’ente condominio.
In una vicenda affrontata dal tribunale Falsineo [76] è stato ravvisato un comportamento illecito di una condomina per aver occupato con un gazebo una porzione del marciapiede comune. Si legge nella sentenza che, in tema di condominio negli edifici, l’uso della cosa comune da parte di ciascun condomino è soggetto, ai sensi dell’art. 1102 c.c. al duplice divieto di alterarne la destinazione e di impedirne agli altri partecipanti di fare parimenti uso della cosa stessa secondo il loro diritto. Pertanto deve ritenersi che la condotta del condomino (della convenuta), consistente nella stabile occupazione – mediante il gazebo per cui è causa – di una porzione del marciapiede comune, configuri un abuso, poiché impedisce agli altri condomini (i.e. agli attori), di partecipare all’utilizzo dello spazio comune, ostacolandone il libero e pacifico godimento ed alterando l’equilibrio tra le concorrenti ed analoghe facoltà; non ignorando, per completezza, come la nozione di pari uso della cosa comune, cui la riferimento l’art. 1102 c.c. non vada intesa nel senso di uso identico e contemporaneo, dovendo ritenersi conferita dalla legge a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri, essendo i rapporti condominiali informati al principio di solidarietà il quale richiede un costante equilibrio traile esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione.