Assemblea di condominio

Assemblea di condominio. La normativa in tema di regolare convocazione e costituzione dell’assemblea è assai complessa, ragion per cui non tutti la conoscono bene.

Assemblea di condominio. L’assemblea è l’organo deliberativo del condominio a cui si contrappone l’organo esecutivo, ossia l’amministratore condominiale.

L’art. 1136 c.c., sostituito dalla legge 220/12 di riforma del condominio, stabilisce che l’assemblea non può deliberare se non si accerta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione.

Assemblea di condominio: convocazione

L’assemblea ordinaria viene convocata dall’amministratore almeno una volta all’anno per approvare il rendiconto di spesa dell’anno precedente ed il bilancio preventivo. L’assemblea straordinaria può essere convocata dall’amministratore e su richiesta di almeno 2 condomini in qualsiasi momento per problemi urgenti.

Se si conosce l’esatta titolarità delle varie unità immobiliari, la convocazione è cosa semplice perché vanno invitati tutti i proprietari. In caso di non convivenza dei coniugi comproprietari   a causa di separazione, occorre inviare due distinti avvisi di convocazione. Se il proprietario è solo il nudo proprietario, occorre convocare l’usufruttuario qualora la delibera riguardi argomenti di ordinaria amministrazione.

L’amministratore, per conoscere tutti i proprietari, deve chiedere ad ogni condomino copia dell’atto di acquisto, l’eventuale esistenza di altri diritti reali sull’immobile (usufrutto, servitù) o di godimento (locazione), i codici fiscali ed i riferimenti catastali delle unità immobiliari.

Assemblea di condominio: costituzione

L’assemblea è regolarmente costituita in prima convocazione con l’intervento di tanti condomini che rappresentano i 2/3 del valore dell’immobile e la maggioranza dei partecipanti al condominio.

Sono valide le delibere approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell’edificio.

Se l’assemblea non può deliberare per mancanza del numero legale, l’assemblea delibera in seconda convocazione entro 10 giorni dalla prima convocazione.

In seconda convocazione l’assemblea è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentano almeno 1/3 del valore dell’immobile e 1/3 dei partecipanti al condominio. La relativa delibera è valida se approvata con la maggioranza degli intervenuti e con un numero di voti che rappresenti almeno 1/3 del valore dell’immobile.

Le delibere in tema di:

–          Nomina e revoca dell’amministratore;

–          Liti relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore;

–          Ricostruzione dell’immobile;

–          Riparazioni straordinarie di notevole entità;

–          Delibere di cui all’art. 1117 quater, 1120 secondo comma(innovazioni), 1122 ter, 1135 terzo comma;

devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell’edificio.

Le delibere di cui all’art. 1120 primo comma, 1122 bis terzo comma devono essere approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno  i 2/3  del valore dell’edificio.

L’assemblea non può deliberare se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati. Delle riunioni dell’assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall’amministratore.

 

Assemblea di condominio – di Redazione