Cause immobiliari: la competenza è del Tribunale o Giudice di Pace?

Cause immobiliari: la competenza è del Tribunale o Giudice di Pace? E’ molto importante, fin da subito, capire se le cause immobiliari siano di competenza del giudice di pace o del Tribunale poiché, nel caso in cui si sbagli giudice, questo può dichiarare la sua incompetenza anche d’ufficio, ossia senza che sia necessario che una parte in causa eccepisca un difetto di competenza. 

Questo vale sia quando a promuovere il giudizio sia il proprietario o il titolare di un diritto reale sull’immobile, sia quando ad agire sia l’amministratore, in rappresentanza dei condomini, sia quando ad agire sia il singolo condomino.

Sulla questione è di recente intervenuta la Corte di Cassazione a sezioni Unite (ordinanza n. 21582 del 19.10.2011), la quale ha stabilito che in materia di cause immobiliari la competenza spetta al giudice di pace o al Tribunale secondo la seguente ripartizione:

– Il Giudice di pace è competente per tutte quelle cause immobiliari che riguardano le seguenti materie ed a prescindere dal valore della causa: uso dei servizi comuni, distanze legali piante, apposizione di confini, immissioni di fumo calore ed esalazioni, nonché rumori nelle abitazioni civili;

– La competenza è del Tribunale per le cause immobiliari riguardanti l’accertamento della proprietà o di un diritto reale sull’immobile, sempre che la questione venga proposta in via principale o incidentale;

– Sono di competenza del Giudice di Pace o del Tribunale, a seconda del valore della causa (se inferiore a 5mila euro al G.d.p., se superiore al Tribunale), le altre cause su beni mobili in cui l’oggetto del contendere sia una questione di denaro derivante però da un diritto immobiliare. Si pensi alla richiesta di danni derivanti da un diritto su un bene immobile.

In quest’ultimo caso, dunque, il presupposto della causa è pur sempre l’immobile anche se la causa ha ad oggetto il pagamento di somme di denaro; per questo motivo la competenza spetta al Giudice di Pace o al Tribunale in base al valore del denaro che si contende.

Non sempre è agevole stabilire quale sia il valore della causa, specie se si tratta di cause condominiali. In questi casi si ha riguardo alla somma complessiva e non alla quota spettante al singolo condominio.

 Ciò vale anche se al promuovere il giudizio che riguarda tutto il condominio sia stato il singolo condomino. In ogni caso  il valore della causa viene stabilito in base a quanto richiede l’attore, ossia la parte che promuove il giudizio. 

Per stabilire, invece, quale sia in giudice competente per territorio si ritiene che occorre rivolgersi al giudice del luogo in cui si trova l’immobile.