Il diritto di proprietà su un determinato bene può acquisirsi o a titolo derivativo o a titolo originario. Diritto proprietà: come si acquista la proprietà.
Diritto proprietà: come si acquista la proprietà. Nel primo caso la proprietà viene trasmessa da un soggetto a un altro (acquirente) o per successione mortis causa o attraverso atti negoziali quali la compravendita, la permuta, la donazione.
Molto importante è sapere che nei casi di acquisto a titolo derivativo se un soggetto alfa acquista un immobile da chi ne è diventato proprietario in base ad un contratto dichiarato nullo, allora verrà meno anche l’acquisto di alfa. Inoltre, chi vanta su un bene un determinato diritto non può trasferire ad altri diritti che non ha o un diritto più ampio; si pensi all’usufruttuario che potrà trasferire solo il diritto di usufrutto ma non anche quello di proprietà che non possiede.
Invece, nel secondo caso, ossia in caso di acquisto a titolo originario, la proprietà non nasce per effetto di un acquisto da un precedente titolare, ma per effetto di altre vicende; rientrano in esso l’usucapione e l’accessione.
Acquisto diritto proprietà: La compravendita
E’ un modo di acquisto della proprietà a titolo derivativo e consiste in un contratto avente ad oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o di altro diritto reale v
erso il corrispettivo di un prezzo.
Perché avvenga il trasferimento della proprietà basta il semplice consenso delle parti, non anche la consegna della cosa. Questo è il principio del consenso traslativo, che vige nel nostro ordinamento, secondo il quale l’acquirente di un immobile acquista la proprietà con il consenso manifestato dai contraenti; la consegna ed il pagamento del prezzo costituiscono delle prestazioni attuative del contratto di compravendita la cui mancata esecuzione determina la risoluzione del contratto per inadempimento.
In genere il momento della conclusione del contratto e quello dell’esecuzione coincidono, si pensi all’acquisto di oggetti di uso quotidiano che prevedono il contestuale pagamento del prezzo e la consegna della cosa venduta. Altre volte ciò non accade, si pensi all’ipotesi di vendita di un edificio ancora da costruire (vendita di cose future); qui l’effetto traslativo, ossia la consegna del bene a seguito di consenso delle parti, si produce solo in un secondo momento e il venditore si obbliga a che il compratore acquisti la proprietà della cosa venduta.
I contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili devono, a pena di nullità assoluta, essere redatti per atto pubblico (rogito notarile) o scrittura privata.
Acquisto diritto proprietà: La permuta
E’ definita dal codice civile come il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose o di altri diritti da un contraente all’altro.
A differenza della compravendita non è previsto un corrispettivo in denaro per l’acquisto di un bene, ma vi è un reciproco trasferimento di cose e diritti a cui si può anche aggiungere il versamento di una somma di denaro a favore della parte che cede il bene di maggior valore.
In tal caso andrà versata un’unica imposta ipotecaria calcolata sul bene che dà luogo all’applicazione dell’imposta maggiore, mentre si dovrà procedere a due volture catastali, una per ogni immobile.
Acquisto diritto proprietà: La successione mortis causa
La successione si apre al momento della morte di una persona, per cui i diritti e obblighi che le facevano capo si trasferiscono ai successori.
La successione può essere:
– a titolo universale, quando l’erede subentra nella totalità dei rapporti patrimoniali, attivi e passivi, del defunto, rispondendo anche dei debiti ereditari;
– a titolo particolare, quando chi succede (legato) subentra non nella totalità dei rapporti patrimoniali ma solo in uno o determinati beni del defunto, senza alcuna responsabilità per i debiti ereditari.
Si può succedere per legge (successione legittima) quando il de cuius sia morto senza fare in tutto o in parte testamento, di conseguenza l’eredità si devolve alle categorie di parenti indicate dal legislatore; o per testamento, (successione testamentaria) quando il defunto abbia disposto dei suoi averi tramite testamento.
Come avviene l’acquisto dell’eredità?
Nel caso del legato si acquista automaticamente senza che ci sia bisogno di un accettazione da parte del beneficiario e ciò perché egli viene arricchito dall’attribuzione fattagli senza rispondere dei debiti. Però, il legatario può sempre rinunciare qualora non abbia interesse ad accettarla. L’erede, al contrario, non eredita automaticamente ma deve accettare l’eredità ( entro 10 anni dall’apertura della successione) in quanto rispondendo anche dei debiti del de cuius potrebbe non avere interesse a succedere se nell’asse ereditario le passività superano le attività.
Acquisto diritto proprietà: La donazione
E’ il contratto con cui, per spirito di liberalità, una persona (donante) arricchisce un’altra (donatario), disponendo a favore di questa di un proprio diritto.
Al pari della compravendita si perfeziona con il consenso di entrambe le parti e deve essere stipulata per atto pubblico a pena di nullità. L’accettazione della donazione può essere contestuale alla stipula o può avvenire in un secondo momento attraverso un altro atto pubblico. In quest’ultimo caso è necessario che l’atto di accettazione sia notificato al donante e il contratto si perfezionerà nel momento in cui in donante avrà avuto conoscenza dell’accettazione.
Acquisto diritto proprietà: L’usucapione
E’ un modo di acquisto della proprietà a titolo originario. Essa si perfeziona con il verificarsi di una serie di presupposti:
– perché si acquisti la proprietà di una cosa per usucapione è necessario il possesso della cosa per un determinato periodo di tempo. Il possesso deve essere pacifico (ossia non deve essere ottenuto in modo violento o clandestino o contro la volontà del precedente possessore), pubblico (il possesso deve essere esercitato in modo inequivoco e palese, di modo che l’effettivo titolare del diritto abbia avuto la possibilità di venirne a conoscenza), continuo (il possesso deve concretizzarsi in una sorta di signoria sul bene, ossia attraverso il compimento di atti materiali corrispondenti all’esercizio del diritto medesimo, occorre l’intenzione del soggetto di comportarsi da proprietario), ininterrotto ( la interruzione del possesso, dovuta ad esempio ad uno spossessamento da parte di terzi, che rileva ai fini dell’usucapione è solo quella la cui durata supera un anno);
– è necessaria l’inerzia del titolare del diritto, consistente in un comportamento omissivo volto a rivelare il suo totale disinteresse per il bene;
– occorre il decorso del tempo. In materia di beni immobili il termine ordinario per usucapire è di 20 anni, mentre per la proprietà rurale il termine si riduce a 15 anni. Vi sono ipotesi di usucapione speciale che hanno termini più brevi. Essa si concretizza nel caso di chi acquista in buona fede da chi non ne è il proprietario un fondo rustico in forza di un titolo astrattamente idoneo a trasferire la proprietà ( una vendita ) e debitamente trascritto; egli acquisterà il fondo per usucapione trascorsi 10 anni dalla trascrizione. Per titolo astrattamente idoneo s’intende che chi vende e quindi trasferisce il diritto di proprietà non è il legittimo titolare , ma un terzo che appare essere, in base a circostanze univoche, il vero proprietario. Essenziale però è che chi acquista in tal caso per usucapione sia in buona fede, ossia non sia a conoscenza del fatto di non avere a che fare con il legittimo proprietario.
Acquisto diritto proprietà: l’accession
e di immobile a immobile
In base al principio dell’accessione tutto ciò che è piantato o costruito sopra o sia esistente sotto un suolo, in maniera tale da perdere la propria individualità appartiene automaticamente al proprietario del suolo.
Per cui quando una cosa si unisce materialmente ad un’altra che è economicamente di valore superiore rispetto alla prima, la proprietà di questa è attratta in quella dell’altra, salvo che risulti diversamente dalla legge o da un accordo tra i due proprietari.
Rientrano in questo modo di acquisto della proprietà a titolo originario gli incrementi fluviali che a loro volta si distinguono in avulsione (è il distacco e il trasporto, ad opera di un fiume, di una parte di un fondo e la sua unione ad un altro) e alluvione (sono unioni di terra che si formano nei fondi situati lungo le rive dei fiumi). In entrambi i casi il proprietario del fondo incrementato acquista la proprietà dell’incremento.
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