Condominio: insufficiente isolamento termico dell’appartamento di proprietà esclusiva

Condominio: insufficiente isolamento termico dell’appartamento di proprietà esclusiva. Cosa succede e chi deve sopportarne le relative spese nel caso in cui un appartamento di proprietà esclusiva in un edificio condominiale presenta un insufficiente isolamento termico? Le spese di coibentazione spettano al condomino proprietario o vanno addebitate al condominio? 

Sul tema è intervenuta la Corte di Cassazione che già con sentenza del 2001 (n.7489) aveva escluso la responsabilità del condominio nell’ipotesi in cui il problema non riguardasse la resa calorica dell’impianto di riscaldamento centralizzato, ma fosse conseguenza di un insufficiente strutturale dovuta al costruttore dell’edificio. 

Anche recentemente la Cassazione ha riconfermato tale orientamento sancendo, (sentenza n.4012 del 2011) con riguardo al caso di una insufficiente coibentazione del solaio intermedio tra il portico di proprietà condominiale e l’appartamento sovrastante, che tale scarso isolamento non rileva ai fini dell’attribuzione al condominio della responsabilità di cui all’art. 2051 per le cose in custodia ( che invece necessita di una relazione tra la cosa in custodia e l’evento dannoso ) se l’evento non sia una conseguenza diretta delle modalità costruttive del solaio, ma sia legato alla circostanza che le modalità di costruzione, in determinate condizioni climatiche, non garantiscano una comoda vivibilità dell’appartamento sovrastante. 

In ogni caso la questione non si può dire risolta del tutto, posto che il condominio è comunque tenuto a rispondere, ex. art 2051 c.c., delle deficienze costruttive del fabbricato condominiale salva la prova del caso fortuito, qualora ne derivino danni ai singoli condomini. Nel caso preso in esame, ossia quello del appartamento avente uno scarso isolamento termico del solaio intermedio tra il porticato condominiale e l’appartamento sovrastante, è da osservare che il solaio intermedio è di proprietà sia del condominio che del condomino proprietario; di conseguenza la custodia è sia dell’uno che dell’altro e il relativo danno da scarso isolamento non può essere addebitato al condominio. Se poi il riscaldamento usato dal proprietario  dell’appartamento sia autonomo, a maggior ragione non è possibile rivalersi sul condominio per le spese di coibentazione dell’appartamento.