Per capire cosa s’intende per condominio parziale occorre rifarsi all’art. 1123 del c.c. che è rubricato come “Ripartizione delle spese” e che fissa appunto il criterio di ripartizione delle spese tra i condòmini. Cos’è il condominio parziale?
Cos’è il condominio parziale? In base a tale articolo le spese indispensabili per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, nonché per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condòmini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Quindi ognuno partecipa alle spese in base al valore della sua proprietà espresso in millesimi. 
Qualora, però, si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, allora le relative spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne. Inoltre, se un edificio ha più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire solo una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico unicamente del gruppo di condòmini che ne trae utilità.
E’ proprio questo terzo comma dell’art. 1123 del c.c. a individuare il c.d. condominio parziale che quindi si ha nel caso ad esempio di cancelli automatici a disposizione solo dei condomini proprietari dei box auto, oppure di tubazioni di scarico che servono solo alcuni appartamenti. In tal caso le delibere devono essere adottate unicamente dai condomini interessati che vengono convocati in assemblea di condominio parziale dall’amministratore.
In caso di condominio parziale non ha senso che partecipino all’assemblea di condominio parziale anche coloro che non hanno interesse e diritto di voto in relazione alle delibere che si vanno ad adottare.
La stessa Cassazione è intervenuta in materia affermando che qualora le cose, i servizi, gli impianti comuni, per caratteristiche materiali e funzionali, sono destinati all’uso non di tutto l’edificio, ma solo di una parte di esso non vi è una proprietà comune a vantaggio di tutti i condomini.
Di conseguenza in queste occasioni non vi è il diritto di partecipare all’assemblea da parte di coloro che non hanno la titolarità delle parti e degli impianti comuni.
Un esempio di condominio parziale è dato dall’art. 1126 c.c. che in tema di lastrici solari di uso esclusivo dispone che quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condòmini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico.
Gli altri due terzi, invece, sono a carico di tutti i condòmini del fabbricato o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
Sul Regolamento di Condominio deve essere specificata la “LA DICITURA CONDOMINIO PARZIALE” per la ripartizione delle Spese.
Come deve essere ripartita la Spesa in questi casi?
Distinti Saluti