Il tema della riparazione dei balconi e della ripartizione delle spese è stata oggetto di numerosi interventi da parte della giurisprudenza, anche contrastanti tra loro, trattandosi di materia assai complessa. Balconi in condominio: manutenzione e ripartizione delle spese.
Balconi in condominio: qual è la funzione del balcone?
Il balcone è composto da un piano di calpestio, dalla soletta, sottobalcone, frontalino ecc., tutti elementi che assolvono principalmente a due funzioni.
La prima funzione del balcone è quella di permettere al condòmino di affacciarsi dalla propria unità immobiliare ed spiegare il proprio diritto di veduta.
La seconda funzione del balcone consiste nel rappresentare un fattore ornamentale dell’immobile, costituendo parte integrante e strutturale della facciata.
Il balcone, dunque, presentandosi come un elemento accidentale e non come un elemento portante dell’edificio appartiene in via esclusiva al proprietario del singolo appartamento del quale si pone come pertinenza. Anche la colonna d’aria sovrastante il balcone costituisce proprietà esclusiva del condòmino proprietario dell’appartamento.
La Corte di Cassazione ha definito i balconi come un prolungamento dei locali interni (sentenza n. 8159 del 1996).
Balconi in condominio: ripartizione spese balconi
In passato la giurisprudenza ha affermato che le spese per la manutenzione dei balconi spettava ai relativi proprietari in virtù del fatto che essi erano una pertinenza della proprietà esclusiva.
Oggi si è giunti ad un diverso regime di ripartizione delle spese dei balconi in quanto la dottrina e la giurisprudenza più recenti hanno considerato i balconi come elementi aventi la duplice funzione vista in precedenza. Questa duplice funzione del balcone, sia individuale (diritto di veduta) che collettiva ( elemento decorativo della facciata), porta alla seguente ripartizione delle spese.
Spettano al proprietario dell’appartamento da cui si accede al balcone le spese riguardanti il piano di calpestio e la parte interna dei parapetti. Competono, invece, al condominio le spese concernenti gli elementi esterni dei balconi, quelli riguardanti l’aspetto estetico della facciata.
Balconi in condominio: ripartizione spese sottobalconi
Una non recente sentenza della Cassazione ha stabilito che le spese di manutenzione del sottobalcone sono a carico del proprietario dell’appartamento ad esso sottostante in virtù del fatto che il sottobalcone corrisponde idealmente ad un soffitto.
Di conseguenza si applica l’art. 1125 c.c. in materia di ripartizione delle spese riguardanti la manutenzione e ricostruzione dei soffitti: si ripartiscono a metà fra i due condomini le spese per la soletta, mentre sono a carico del proprietario del piano sottostante le spese del sottobalcone.
Con la sentenza n. 11155 del 1994 la Cassazione ha modificato il precedente orientamento ritenendo non applicabile in via analogica l’art. 1125 c.c. in quanto il balcone non ha una funzione di sostegno del piano sovrastante e quindi non può essere considerato come un elemento a servizio di due immobili posti su piani sovrastanti.
A distanza di due anni la Cassazione è nuovamente intervenuta precisando che i balconi, non avendo una funzione portante rispetto alla struttura dell’edificio e non essendo destinati all’uso comune ma solo al godimento di una parte dell’immobile oggetto di proprietà esclusiva, sono da considerarsi come appartenenti in via esclusiva al proprietario del relativo appartamento cui costituiscono il prolungamento (Cass. sent. n. 8159/1996).
Le tipologie di balconi
Le regole sulla ripartizione delle spese per la riparazione dei balconi variano a seconda del tipo di balcone.
Innanzi tutto bisogna distinguere tra i balconi aggettanti, ossia quelli che si sporgono sul fronte della facciata, e balconi incassati.
Balconi aggettanti
Il balcone aggettante è quello che sporge rispetto alla facciata dell’edificio, rappresentando in tal modo un prolungamento del relativo appartamento.
Il balcone aggettante è costituito da una struttura orizzontale sostenuta da mensole o a sbalzo dalla facciata (fino a circa 1 m), con ringhiera, parapetto o balaustra in legno, ferro o pietra.
Quanto ai balconi aggettanti, essi rappresentano un prolungamento del relativo appartamento e sono in via esclusiva del proprietario dell’appartamento; solo i rivestimenti e gli elementi decorativi frontali ed inferiori si considerano parti comuni. Di conseguenza nei rapporti con il proprietario posto al piano sottostante sulla stessa verticale, nella ipotesi di balconi aggettanti, in cui la soletta del balcone ha funzione di copertura rispetto al balcone sottostante, però non indispensabile per l’esistenza dei piani sovrastanti, non può parlarsi di parte a servizio di entrambi gli appartamenti posti su piani sovrastanti. In tali casi non si applica l’art. 1125 c.c. in quanto i balconi aggettanti anche se inseriti nella facciata non hanno funzione portante, ma formano solo parte integrante dell’appartamento cui accedono.
Lo stesso non può dirsi per i balconi incassati i quali non sporgono rispetto ai muri perimetrali dell’immobile, ma sono incassati all’interno. Di conseguenza la soletta dei balconi è ritenuta prolungamento del solaio e pertanto con funzioni di separazione, di copertura e di sostegno dei piani dell’edificio.
Ne deriva che le spese per la manutenzione di questa parte, ai sensi dell’art. 1125 c.c., sono a carico dei proprietari degli appartamenti cui tale solaio serve rispettivamente da piano di calpestio e da soffitto. Al contrario, la parte frontale dei balconi incassati, inserendosi nella facciata dell’edificio, sono da considerarsi parte comune.
In pratica il solaio del balcone aggettante è di proprietà esclusiva del proprietario dell’appartamento che serve, laddove i rivestimenti della parte frontale nella parte inferiore (sottobalcone), in quanto incidenti sull’estetica dell’edificio, sono da considerarsi parti comuni. Infatti, l’orientamento prevalente della Corte di Cassazione è nel senso di considerare comuni i sottobalconi solo nel caso in cui siano presenti degli ornamenti decorativi che incidano sulla estetica complessiva di tutto il fabbricato.
Balconi a castello
Sono balconi a castello quelli inclusi nel perimetro dei muri portanti dell’edificio e di moda negli anni ’50 e ’60.
Balconi incassati
I balconi incassati sono tali da formare una rientranza nella facciata dell’immobile, ossia sono incassati nel corpo dell’immobile.
Generalmente sono chiusi su due o tre lati e non sporgono rispetto ai muri perimetrali.
Balconate (ballatoi a cielo aperto)
Le balconate formano un passaggio addossato a una parete di uno stabile.
Solitamente si trovano sul lato esterno, servendo a girare attorno all’edificio.
Nel mio condominio Casale Monferrato ci sono dei balconi aggettanti con ringhiere, io non ho alcuna servitù di questi balconi, perchè si trovano dalla parte opposta del edificio, sono con le ringhiere ed è rovinata la soletta e forse anche il calpestio. l’amministratore vuole fare pagare la riparazione a tutti i condomini in proporzione loro millesimi. viste le sentenze di Cassazione e le leggi qui citate, vorrei sapere se devo pagare e come regolarmi gra
zie.
salve io invece ho una servitù di passaggio su un balcone aggettante di proprietà di un mio vvicino eventuali lavori di manutenzione io devo pagare qualcosa
Dato che i balconi aggettanti sono proprietà privata perché costituiscono il prolungamento dell’appartamento cui accedono, qualsiasi spesa che li riguardi sono interamente a carico del proprietario. La spesa dei frontalini dei balconi può invece essere ripartita fra tutti i condomini se viene provata la loro funzione decorativa-ornamentale dell’immobile (che nei palazzi moderni di solito è esclusa).
Se c’è un regolamento contrattuale che prevede delle deroghe ai criteri legali, prevale il regolamento.
Vorrei avere una risposta certa, senza dubbio,
per quanto riguarda a chi spetta pagare i lavori per la riparazione del sottobalcone.
Riporto un estratto della sentenza della Cassazione Civile, Sez. II (Sent.), 16.02.2012, n. 2241 in cui si evidenzia come le spese di riparazione del sottobalcone spetta al proprietario del balcone aggettante, mentre a tutti i condomini solo se trattasi di elemento avente una funzione estetica per l’intero edificio. “I balconi aggettanti, costituendo un “prolungamento” della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa. A sua volta, i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore dei balconi “aggettanti”si devono considerare beni comuni a tutti, ex art. 1117 c.c., solo quando s’inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole (ipotesi non ricorrente nel caso in esame). E, di più, anche nei rapporti con il proprietario di analogo manufatto che sia posto al piano sottostante sulla stessa verticale, nell’ipotesi di strutture completamente “aggettanti” – in cui può riconoscersi alla soletta del balcone funzione di copertura rispetto al balcone sottostante e, trattandosi di sostegno, non indispensabile per l’esistenza dei piani sovrastanti – non può parlarsi di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, nè, quindi, di presunzione di proprietà comune del balcone aggettante riferita ai proprietari dei singoli piani”.
Citazione:A sua volta, i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore dei balconi “aggettanti”si devono considerare beni comuni a tutti, ex art. 1117 c.c., solo quando s’inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole (ipotesi non ricorrente nel caso in esame).
Buongiorno, mi chiedevo come si fa a riconoscere quali siano le parti dei balconi aggettanti del proprio condominio che ne rendano o meno gradevole l’aspetto.
Grazie
Serena
Abito al piano terra e non o i balconi non vedo nessun motivo per pagare .il rifacimento.dei suddetti.calcolando che il mio appartamento .A un valore molto inferiore.In caso vendita. Ed e’ anche molto difficile.trovare un aquirente.
L’amministratore vuole far pagare a tutti in base ai millesimi il rifacimento dei balconi anche al piano terra che non li a.questo non mi sembra .giusto .cosa mi succede se mi rifiuto .di pagare..
Stiamo facendo la facciata e per pochi balconi
noi proprietari dobbiamo pagare tutto
(sia interno al balcone sia esterno)
Nell’altro condominio dove abita mia mamma è invece tutto condominiale ad eccezione del pavimento interno.
Mi fate sapere come capire le differenze?
grazie
saluti
Boffi
Sono proprietaria di un terrazzo a livello che funge da copertura per gli appartamenti sottostanti. In una parte sotto vi è una veranda cioè una balcone incassato e al di sotto di tale “veranda” ci sono altri tre appartamenti. Vi chiedo le spese di rifacimento del terrazzo a livello per tale parte con sotto la veranda come devono essere ripartite. Secondo l’amministratore sono tutte a mio carico non svolgendo quella parte di terrazzo copertura per l’appartamento sottostante. Mi potete aiutare?
Insomma le spese della riparazione di un cielino non decorato ma solo fatto ad intonaco a chi spettano ?
Grazie
caso di balcone aggittante.
nel caso in cui il proprietario del balcone sottostante al mio chiude lo stesso con una veranda(per giunta non autorizzata)fa si che lo stesso diventi un prolungamento del suo appartamento alla stregua di un nuovo vano per cui il mio sottobalcone fungerebbe di fatto a soffitto, e quindi egli in ragione di ciò non dovrebbe contribuire alle spese di rifacimento del ballatoio se ammalorato?
secondo il mio parere di tecnico, la presenza della veranda amovibile (che di regola non cambia la destinazione d’uso del balcone ove è stata realizzata)non dovrebbe influire…
tuttavia, atteso che la questione riguardante la ripartizione spese dei balconi, dei frontalini dei sottoballatoi ecc., è stata oggetto di diverse sentenze controverse non ne sono certo. Mi piacerebbe sentire un parere legale autorevole.
noi da poco abbiamo finito di fare la facciata dello stabile dove abito e una palazzina sito nell isola dxi favignana e uno stabile di 2 piani con 4 appartamenti 2 per ogni piano vi sono 4 balconi di cui 2 balconi sono stati demoliti e fatti nuovi mentre gli altri 2 balconi fra cui il mio e stato solo ritoccato e passato il colore e come mai i 2 balconi ritoccati pagano di piu di quelli fatti nuovi mi sembra inverosimile bruno antonio da favignana
buongiorno
sono proprietario di un box in un’altro condòminio, ed e una cooperativa anni 80 pagata con mutuo statale e non presenta elementi hai frontalini essendo una cooperativa a caratttere economica.
però l’amministratore pretende la spesa dei balconi che sono aggettanti, essendo propritario solo del box che mi compete nel regolamento dice sono di proprietà eslusiva?
grzie x una risposta
distinti saluti
lavori di ristrutturazione grande condominio:il direttore dei lavori pagato profumatamente,e’ tenuto a comunicare ai proprietari se i loro balconi creano problemi di infiltrazioni ai soffitti dei balconi sottostanti?il singolo proprietario lamentatosi col direttore dei lavori deve scrivere a quest’ultimo o all’amm.re per cautelarsi?
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Sono proprietario di un appartamento in condominio.
A causa di infiltrazioni la parte sottostante al mio balcone necessita di manutenzione-ricostruzione.
Abitando al piano terra il balcone e’ posto sopra i box ed al cortile comune.
Le spese di ricostruzione e pittura del mio sottobalcone come vanno ripartite?
Grazie
la riparazione della soletta di un balcone aggittante al piano rialzato di un fabbricato è a carico per intero del proprietario del suddetto balcone o è una spesa condominiale?
Salve, premesso che il balcone in questione ha una rientranza nella quale sono posizionati i fili per stendere i panni e che la SIg.ra del piano di sopra ha cura di stendere abiti e lenzuola fino a farli arrivare nel mio balcone (toglendo luce e creando stillicidio) vorrei sapere se posso provvedere a creare una copertura sulla parte superiore del mio balcone in modo tale da non vedere più questo scempio! credo che tale parte sia di mia proprietà in qualto pertinenza e dunque posso creare tale copertura.
Salve, vorrei un info: “ho comprato un appartamento posto al 3° piano con un balcone aggettante. Adesso sto effettuando dei lavori di ristrutturazione ed il mio tecnico mi ha fatto notare che il balcone del piano superiore, presenta delle lesioni. Il proprietario mi ha detto che circa 6 anni fa fece riparare la zona del calpestio e non poteva provvedere riparare anche la parte sottostante perché vi era la veranda “abusiva” della vecchia proprietaria del mio appartamento”.
Quindi vi chiedo, chi deve pagare le spese per il ripristino del balcone?
Grazie per le info.
Francesco
Nel nostro condominio stiamo ristrutturando i balconi gli appartamenti al piano terra (4) hanno i balconi incassati mentre gli altri appartamenti(8) hanno i balconi aggettanti.
Qual’è la suddivisione delle spese? Grazie Pasquale
Salve,
vorrei un chiarimento sui balconi aggettanti.
Stiamo ristrutturando l’intera palazzina e ai proprietari degli appartamenti con balconi aggettanti gli è stato prospettato il pagamento delle ringhiere di protezione del balcone e delle solette (soglie travertino).
Non mi è ben chiaro se il costo delle soglie poste sopra parapetto sono a carico del proprietario dell’appartamento oppure possono essere assimilate ad elementi decorativi poiché le stesse fanno parte del frontalino del balcone.
Grazie.
Lorenzo