L’arbitrato viene generalmente utilizzato per risolvere le controversie in sede stragiudiziale ed è in grado di decidere una controversia in tempi brevi senza dover ricorrere all’autorità giudiziaria i cui uffici giudiziari sono assai intasati. Controversie condominiali. Arbitrato
Controversie condominiali. Arbitrato. Il ricorso all’arbitrato però è stato sempre molto limitato, anche in materia condominiale. Ci si è rivolti a tale istituto per lo più quando per le controversie condominiali nate da contratti di appalto in quanto tali contratti contengono una clausola compromissoria che devolve ad arbitri le possibili controversie derivanti dal contratto nel quale è contenuta.
Si ritiene che, dal momento che nessuna norma di legge si occupa in particolare di arbitrato in riferimento alle liti condominiali e nessun articolo del codice civile ne vieta il ricorso, le controversie nascenti in materia di condominio possono essere deferite ad un arbitro.
Presupposto necessario perché possa essere ritenuto competente in materia condominiale l’arbitro è che sia stata inserita in un regolamento contrattuale la clausola compromissoria oppure che sia stato stipulato un patto arbitrale sotto forma di compromesso dopo che sia sorta la lite, oppure che la clausola sia stata inserita in un contratto prima che la lite venga in essere e in previsione di essa. L’inserimento della clausola compromissoria in un regolamento assembleare è valida purché esso sia stato approvato all’unanimità da tutti i condomini.
Inoltre, dato che le controversie condominiali hanno ad oggetto diritti disponibili che fanno capo a tutti i condomini è necessario che vi sia il consenso esplicito di tutti i condomini stessi al patto arbitrale; in caso contrario, il patto è nullo e la controversia diventa di competenza del giudice ordinario.
Come si può notare, mentre per l’approvazione di un contratto di appalto contenente la clausola compromissoria basta il voto favorevole della maggioranza dei condomini, invece per l’approvazione di un compromesso che deferisce una questione riguardante la collettività condominiale alla decisione dell’arbitro è necessario il consenso di tutti i condomini.
Il compromesso
Secondo quanto sentenziato dalla Cassazione con una sentenza del 1999, perché un compromesso in cui una delle parti sia il condominio possa essere validamente stipulato occorre che tutti i condomini abbiano conferito all’amministratore, mediante atto scritto, un’espressa procura a sottoscrivere il compromesso ed a gestire la lite davanti al collegio arbitrale.
Ciò significa che se la procura all’amministratore è approvata col voto favorevole della sola maggioranza dei condomini, essa non è valida.
Analogamente, il compromesso non è valido qualora esso non sia stipulato per atto scritto e non è valida nemmeno la procura con cui l’amministratore viene incaricato di stipulare il compromesso in rappresentanza del condominio se essa non è conferita per iscritto.
Comunque, in ambito condominiale non si fa molto uso del compromesso poiché è difficile che dopo che sia sorta la controversia tutti i condomini siano d’accordo ad affidare la decisione ad un collegio arbitrale.
La clausola compromissoria
La clausola compromissoria, inserita nel regolamento di condomino, perché sia valida deve essere necessariamente approvata in assemblea da tutti i condomini; non basta, dunque la maggioranza dei voti nell’approvazione del regolamento di condominio che contenga la relativa clausola, ma l’unanimità.
La clausola, approvata da un condomino, vincola anche il suo successore a titolo particolare. Inoltre, non è necessario che la clausola sia approvata per iscritto, ai sensi dell’art. 1341 c.c., poiché essa non può ritenersi vessatoria.
Per ciò che concerne l’efficacia della clausola compromissoria, si ritiene che la clausola che considera qualsiasi controversia tra i condomini o tra questi e l’amministratore, avente ad oggetto l’edificio o il regolamento di condominio, include anche la domanda proposta dall’amministratore per conseguire da un condomino il pagamento del contributo per spese ordinarie deliberate dall’assemblea.
Le controversie riguardanti l’impugnazione delle delibere assembleari da parte del condomino in disaccordo possono essere risolte mediante l’arbitrato e gli arbitri, qualora vengano specificamente autorizzati dalle parti, possono decidere anche secondo equità.
Inoltre, la clausola compromissoria che si riferisce unicamente alle liti tra i condomini e l’amministratore non può trovare applicazione nei casi in cui l’oggetto del contendere è costituito dalla delibera approvata dall’assemblea condominiale.
Regolamento condominiale derivante da cooperativa edilizia
Si ritiene che nel caso in cui la clausola compromissoria sia inserita nel regolamento condominiale dello stabile costruito da una società cooperativa edilizia e preveda che la risoluzione di tutte le controversie tra società e soci o soci fra di loro sia deferita a un collegio arbitrale, è legittima.
Questo vale per tutta la durata della società cooperativa e fino a una diversa deliberazione da parte dell’assemblea dei condomini.
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