La formazione delle tabelle millesimali è necessaria all’interno di uno stabile condominiale al fine della ripartizione delle spese di gestione del condominio.Tabelle millesimali. Come si determinano
Tabelle millesimali. Come si determinano. Le tabelle millesimali servono anche per individuare la rappresentanza di interessi ai fini delle maggioranze assembleari. Le tabelle millesimali si accompagnano generalmente al regolamento di condominio.
In tema di tabelle millesimali il codice civile afferma, all’art. 1118 c.c. che il diritto di ciascun condòmino sulle parti comuni è proporzionale al valore del piano o della porzione di piano che gli appartiene, mentre all’art. 1123 c.c. che le spese necessarie per la conservazione ed il godimento delle parti comuni e per la prestazione dei servizi nell’interesse comune sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.
Anche le disposizioni attuative del codice civile, all’art 68, specificano che questi valori devono essere espressi in millesimi in un’apposita tabella allegata al regolamento condominiale e che nell’accertamento di tali valori non si tiene conto né del canone di locazione, né dello stato di manutenzione dei vari appartamenti e né dei miglioramenti apportati.
Ma come si determinano le tabelle millesimali? Ai fini della determinazione dei valori millesimali occorre premettere che non sussistono specifiche disposizioni a riguardo, di conseguenza si fa riferimento a quanto dettato da una circolare del Ministero dei lavori pubblici in ordine all’accertamento del valore degli appartamenti facenti parte delle cooperative edilizie a contributo statale.
Per cui ne deriva che un primo elemento per poter esprimere in termini aritmetici il rapporto di valore tra i diritti dei vari condomini è rappresentato dalla consistenza della superficie dei vari appartamenti, espressa in metri quadrati. A tale superficie vengono poi applicati dei coefficienti di riduzione che tengono conto di una serie di elementi, ossia delle caratteristiche di destinazione degli ambienti (cantine, balconi, servizi camere ecc), della luminosità, del piano in cui si trovano gli appartamenti stessi, della particolare funzionalità dell’appartamento.
In materia è intervenuta una recente sentenza della Cassazione, la n. 16644 del 2007, che ha disposto che ai fini della determinazione delle tabelle millesimali, per individuare il valore di ogni piano o porzione di piano, bisogna prendere in considerazione sia gli elementi intrinseci dei singoli immobili di proprietà esclusiva, come il numero di vani o l’estensione dell’appartamento, sia quelli estrinseci, come l’ubicazione, l’altezza del piano dal livello stradale o l’esposizione dei vari ambienti, nonché le eventuali pertinenze della proprietà esclusiva come i giardini di proprietà esclusiva. Ciò poiché esse consentono un miglior godimento dei singoli appartamenti al cui servizio ed ornamento sono destinati e aumentano il valore complessivo dell’immobile.
Incidono anche sulla determinazione dei valori millesimali l’affaccio su strada principale o secondaria dell’appartamento, la maggiore o minore decorazione e rifiniture delle facciate, la forma dei balconi ecc.
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