Frazionamento immobiliare. Dividere un appartamento. Modulo comunicazione al condominio

Dividere un appartamento in più unità immobiliari. Il frazionamento immobiliare

Frazionamento immobiliare. Frazionare un appartamento vuol dire dividere in due o più parti di un’ unità immobiliare. Ossia ricavare due o più piccoli alloggi divisi e distinti da un solo grande alloggio. Al fine di ottenere un frazionamento immobiliare è prevista una specifica procedura che può essere riassunta in tre steps:

–          richiesta di autorizzazione;

–          variazione catastale;

–          registrazione delle nuove proprietà con atto notarile.

Le ragioni per effettuare un frazionamento immobiliare possono essere le più svariate. Qualsiasi sia la ragione, il frazionamento immobiliare aumenta in ogni caso il valore dell'immobile. soprattutto nelle grandi città dove i piccoli appartamenti hanno un valore di mercato maggiore dei grandi ed il costo del metro quadro è superiore.

Gli steps da seguire: fasi del frazionamento immobiliare

La procedura da seguire e che porta al completamento di un frazionamento immobiliare dipende dalle normative locali, dal PRG e dal Regolamento edilizio. Solitamente questi sono i passaggi principali:

1. Controllo della conformità urbanistica dell'immobile esistente, ossia la legittimità della costruzione nei riguardi del comune e conformità catastale, ossia legittimità della costruzione secondo il catasto. Dall'esito positivo di tali controlli si passa alla richiesta di autorizzazione al frazionamento immobiliare.
2. Presentazione della Scia o permesso di costruire presso il comune pagando, contestualmente, gli oneri concessori, i diritti ed eventualmente la monetizzazione della Legge Tognoli che disciplina i parcheggi pertinenziali, ossia destinati ai residenti. E’ la pratica con cui il frazionamento immobiliare viene autorizzato dal punto di vista amministrativo ed urbanistico. I costi per gli oneri da versare al comune sono variabili e quantificabili con un computo metrico.
3. Effettuare la variazione catastale, ossia comunicare al catasto la trasformazione della vecchia unità immobiliare, di fatto non più esistente, nelle diverse unità immobiliari risultanti dai documenti abilitativi dei lavori di trasformazione dell'immobile e che ne certificano la conformità urbanistica.
4. Voltura e registrazione della proprietà delle unità immobiliari risultanti dopo il frazionamento immobiliare attraverso atti notarili. In sostanza il notaio certifica la proprietà dei nuovi appartamenti.

L'autorizzazione del comune al frazionamento immobiliare

Nel rispetto delle linee guida improntate dalla regione di appartenenza, si deve dire che l'unico ente che può rilasciare l'autorizzazione al frazionamento immobiliare è il comune. Va da se che tra comune e comune ci possono essere delle regole differenti inerenti ad esempio alle dimensioni minime dei nuovi alloggi o a regole igienico-sanitarie. In ogni caso, però, il frazionamento immobiliare è considerato un intervento di 'ristrutturazione edilizia', autorizzabile con il permesso di costruire o la Superdia (in alcuni comuni SCIA con pagamento degli oneri). Il comune è quindi competente per l'autorizzazione ma anche a ricevere la dichiarazione di 'fine lavori' dove il proprietario dichiara che i lavori sono stati realizzati conformemente al progetto presentato e che procederà alla variazione catastale.

La procedura di frazionamento immobiliare presso il catasto (oggi termine corretto è Agenzia del Territorio)

Il proprietario ed un tecnico abilitato devono presentare, la variazione catastale. Lo possono fare tramite la procedura DOCFA. DOCFA (Documenti Catasto Fabbricati) è un prodotto informatico di ausilio ai tecnici professionisti quali geometri, architetti, ingegneri, ecc., per la compilazione e presentazione agli uffici tecnici erariali del modello di “Accertamento della Proprietà Immobiliare Urbana”.

Con tale modello si possono presentare al Catasto:

–          dichiarazioni di fabbricato urbano o nuova costruzione (accatastamento);

–          denunce di variazione;

–          denunce di unità afferenti ad enti urbani.

Il frazionamento immobiliare nel condominio

Salva la procedura descritta, comunque necessaria e relativa ai rapporti tra proprietario dell'immobile e comune e catasto, si deve dire che qualsiasi autorizzazione rilasciata dal comune riporta la dicitura 'salvo diritti di terzi'. L'onere di stabilire l'eventuale violazione dei diritti di terzi è del proprietario che effettua il frazionamento immobiliare. I soggetti terzi rispetto all'operazione, infatti, non potranno rivalersi sul comune ma solo ed esclusivamente sul proprietario dell'originario immobile.

Se l'appartamento da frazionare è in condominio, sarà quindi onere del proprietario dell'appartamento stesso verificare quali procedure siano necessarie per effettuare l'operazione secondo quanto disposto dal regolamento condominiale in caso di frazionamento immobiliare.

Consultare il regolamento condominiale sulle disposizioni in proposito è necessario al fine di prevenire eventuali lamentele o richieste di risarcimento dei condomini stessi.

In particolare:

–          Accertarsi che il regolamento non vieti il frazionamento immobiliare.

–          A divisione dell'appartamento ultimata far riconteggiare dall'amministratore le quote millesimali.

–          Far riconteggiare dall'amministratore le quote millesimali del riscaldamento centralizzato se modificato.

In alcuni casi è necessaria l'autorizzazione dell'assemblea. Questo succede se il frazionamento immobiliare va a modificare le parti comuni dell'edificio appartenenti, anche, agli altri condomini. Per fare un esempio di modifica di parti comuni, si può dire che una delibera assembleare sarà necessaria se per esempio sul pianerottolo dovrà aprirsi una nuova porta per l'accesso al nuovo appartamento, oppure se l'impianto centralizzato sarà modificato dovendosi predisporre la modifica dell'impianto che originariamente serviva solo l'appartamento frazionato.

Onde evitare di dover ottenere una delibera assembleare di assenso al frazionamento immobiliare, spesso si ricorre a degli accorgimenti che mirano a non alterare lo status quo ante delle parti comuni. Ad esempio, al fine di non modificare il pianerottolo con una nuova porta, spessissimo l'accesso ai diversi appartamenti risultanti dopo il frazionamento si predispone con delle bussole appena dopo l'originaria entrata, creando quindi un piccolo spazio con due nuove porte indipendenti che aprono negli appartamenti frazionati.

Ricapitolando si può dire che il frazionamento immobiliare in condominio può essere impedito solo se, precedentemente al frazionamento, nel regolamento condominiale è presente una clausola che lo vieti (Cassazione civile 17 aprile 2001, n. 5612, Cassazione civile 16 ottobre 1999, n. 11688). Se questa clausola non esiste, il proprietario sarà soggetto solo al limite imposto dall’articolo 1122 del Codice civile: '(Opere sulle parti dell’ edificio di proprietà comune) Ciascun condomino, nel piano o porzione di piano di sua proprietà, non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni dell’edificio.'

Il dovere di controllo è in capo all'amministratore condominiale, il solo al quale il codice civile attribuisce il potere di porre in essere gli atti conservativi sulle parti comuni. Naturalmente, se chi effettua il frazionamento immobiliare non concede l’accesso alla sua proprietà, l’amministratore non potrà che rivolgersi all’autorità giudiziaria.

In fondo all’articolo si può scaricare un modello di lettera per la comunicazione del frazionamento immobiliare all’amministratore.

Quanto costa il frazionamento immobiliare

Al fine di una previsione dei  costi di un frazionamento immobiliare (che possono essere diversi da comune a comune), si devono calcolare:

– Diritti di istruttoria della Dia o del Permesso di costruire da versarsi al comune

– Oneri di urbanizzazione da versarsi al comune. Costi molto variabili perchè dipendono dal costo dei lavori e si ottengono con dei coefficienti applicati al computo metrico. Solitamente pari al 10%-15% del costo dei lavori.

– Monetizzazione dei parcheggi pertinenziali (a volte non viene applicato).

– Imposta catastale per la variazione (50€ ad appartamento).

– Parcella del tecnico.

– Parcella del notaio e costi notarili.

Scaricare un modello di lettera per la comunicazione del frazionamento immobiliare all’amministratore. Scarica gratis il modulo modificabile. Fac simile. Download modulo. Adatta il modello che ti proponiamo di scaricare.

Comunicazione di frazionamento immobiliare al condominio. Scarica il modulo da compilare