Il T.U. in materia edilizia (D.P.R. 380/2001) prevede conseguenze diverse a seconda del tipo di illecito urbanistico posto in essere. Illeciti urbanistici.
Illeciti urbanistici. A tal proposito si distinguono le seguenti ipotesi: 1) opere attuate in assenza del permesso di costruire, o opere totalmente difformi dal permesso o con variazioni essenziali; 2) opere attuate in parziale difformità dal permesso di costruire; 3) opere dapprima attuate in conformità al permesso, ma successivamente diventate illegittime a causa del sopravvenuto annullamento del titolo abilitativo in sede giurisdizionale o amministrativa.
Analizziamo il primo punto. Per “assenza del permesso di costruire” s’intende il caso di opera realizzata senza il relativo permesso.
Si parla, invece, di “difformità totale dal permesso” quando viene realizzata un opera integralmente diversa per planovolumetria, per tipologia o utilizzazione da quella per cui era stato rilasciato il permesso, nonché quando l’opera è realizzata con volumi oltre i limiti indicati nel progetto e tale da costituire un complesso edilizio autonomamente utilizzabile; si pensi al progetto di una villa, ma al suo posto viene costruita una palazzina.
Le “variazioni essenziali” ricorrono quando si verificano una o più di queste presupposti:
– mutamento della destinazione d’uso;
– notevole aumento della cubatura e della superficie del solaio;
– mutamento delle caratteristiche dell’intervento edilizio approvato;
– violazione delle norme in materia edilizia antisismica;
– notevoli modifiche ai parametri urbanistico-edilizi del progetto assentito.
Il T.U. dispone che spetta alle Regioni stabilire quali siano le variazioni essenziali al progetto approvato, tenuto conto dei presupposti di cui sopra. Non si ritengono variazioni essenziali quelle che incidono sull’entità delle cubature accessorie e sulla distribuzione interna delle singole unità abitative.
Costituiscono “opere realizzate in parziale difformità dal permesso” (punto 2) quelle che non sono attuate in assenza di permesso né in totale difformità dal permesso né con variazioni essenziali al progetto. Si tratta di opere che violano la normativa urbanistica senza però arrivare a rappresentare un qualcosa di totalmente nuovo o a se stante rispetto a quanto previsto nel permesso.
In presenza dei suddetti illeciti urbanistici le misure repressive sono
due: la rimozione o la demolizione delle opere difformi (a spese dei responsabili dell’illecito), oppure l’irrogazione di una sanzione pecuniaria ( se le opere non possono essere rimosse senza recare pregiudizio alla parte realizzata conformemente).
Tale disciplina si applica anche alle opere che il proprietario ha realizzato mediante denuncia di inizio attività (D.I.A.) in alternativa al permesso di costruire, nel caso che siano state attuta ein parziale difformità alla denuncia.
Infine, per quanto riguarda il punto 3), ossia le “opere dapprima attuate in conformità al permesso, ma successivamente diventate illegittime a causa del sopravvenuto annullamento del titolo abilitativo in sede giurisdizionale o amministrativa”: si procede alla rimozione dei vizi delle procedure amministrative o alla restituzione in pristino; solo qualora ciò non sia possibile il competente ufficio comunale applicherà una sanzione pecuniaria pari al valore di mercato delle opere abusivamente realizzate.
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