L’applicazione delle aliquote ridotte dipende soprattutto dalla tipologia di fabbricato. Iva ridotta: le tipologie di immobili soggette alle aliquote ridotte.
Iva ridotta: le tipologie di immobili soggette alle aliquote ridotte. Innanzitutto ai fini di Iva è considerato “fabbricato” qualsiasi costruzione coperta, isolata da vie o da spazi vuoti, oppure separati da altra costruzione mediante muri che si elevano, senza soluzione di continuità, dalle fondamenta al tetto, che disponga di uno o più liberi accessi sulla via, e possa avere una o più scale autonome. Rientrano in tale categoria i fabbricati destinati a uso abitativo e quelli strumentali.
Possono usufruire di una eventuale aliquota Iva agevolata (4 o 10 %), le seguenti tipologie di immobili:
-case di abitazione non di lusso: ossia le case e le singole unità immobiliari che non rientrano tra quelle definite di lusso ai sensi del decreto ministeriale 2 agosto 1969
-abitazioni prima casa (o abitazioni principali): ci si riferisce all’abitazione in cui il contribuente che la possiede a titolo di proprietà, usufrutto o altro diritto reale, o i suoi familiari, vi dimorano abitualmente e che, in linea di massima, corrisponde a quella utilizzata nel comune di iscrizione anagrafica.
-fabbricati assimilati alle abitazioni non di lusso: edifici scolastici, caserme, ospedali, case di cura, sanatori, ricoveri e case di riposo, colonie climatiche, collegi, pensionati, asili infantili, orfanotrofi, carcere…)
-fabbricati “Tupini”: si tratta di fabbricati non di lusso, anche comprendenti uffici e negozi, che soddisfano contemporaneamente i seguenti requisiti: più del 50 % della superficie totale dei piani sopra terra deve essere destinata a uso abitativo; non più del 25 % della superficie totale dei piani sopra terra deve essere destinata a uffici o negozi (inclusi i laboratori, le botteghe e le officine artigiane).
-opere di urbanizzazione primaria e secondaria: le prime, ad eccezione ei giardini privati, sono gestite dalle Amministrazioni comunali. Si tratta di opere pubbliche e hanno funzione servente rispetto ai singoli organismi edilizi garantendo le condizioni minime di abitabilità (le strade residenziali, gli spazi di sosta e di parcheggio, le fognature, la rete idrica, le reti di distribuzione dell’energia elettrica e del gas, la pubblica illuminazione, gli spazi di verde attrezzato).
Le opere di urbanizzazione secondaria possono invece consistere sia in opere pubbliche sia di pubblica utilità (ospedali, scuole, ecc.) .
Tali opere di urbanizzazione, per fruire dell’aliquota agevolata devono presentare alcune condizioni:
-costituire un numero chiuso;
-destinazione a uso pubblico;
-vincolo funzionale di servizio per il tessuto urbano.
Infine tra gli immobili soggetti ad agevolazione Iva rientrano anche le costruzioni rurali: si tratta di fabbricati strumentali per la coltivazione del fondo agricolo, censiti come unità a destinazione abitativa e classati catastalmente nella categoria ordinaria più attinente. Inoltre tali costruzioni rurali sono fabbricati funzionali all’attività agricola e classati nella categoria D/10 (fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole).
È appena il caso di sottolineare che il diritto alla detrazione dell’I.V.A. relativa all’acquisto di fabbricati, o porzioni di fabbricato, ad uso abitativo, riconosciuto, come sopra detto, alle imprese che esercitino in via esclusiva o principale attività di vendita di immobili, è ammissibile solo nei limiti eventualmente risultanti, in virtù dell’art. 19, terzo comma, del D.P.R. n. 633 del 1972, dall’esistenza di un pro-rata di indetraibilità. L’eventualità che la detrazione sia limitata dall’operare di un pro-rata di indetraibilità deve ritenersi tutt’altro che improbabile, considerato che le imprese che operano nel settore immobiliare pongono in essere, in genere, operazioni sia di locazione che di vendita di fabbricati ed atteso che alcune di queste operazioni, come sopra precisato, sono esenti dall’imposta, ai sensi dell’art. 10 del D.P.R. n. 633 del 1972 (si pensi alle locazioni di immobili ad uso abitazione effettuate da imprese che non li abbiano costruiti).