Regolamento di condominio contrattuale. Limitazioni ai diritti

Il regolamento contrattuale si distingue da quello assembleare, essendo quest’ultimo adottato dall’assemblea condominiale, mentre il primo è invece predisposto dal costruttore  o dall’unico proprietario originario dell’edificio. Regolamento di condominio contrattuale. Limitazioni ai diritti

 

Regolamento di condominio contrattuale. Limitazioni ai diritti. Il regolamento contrattuale, una volta predisposto, viene depositato presso un notaio e successivamente è trascritto nella conservatoria dei registri immobiliari. Una volta richiamato espressamente nei rogiti di acquisto delle singole unità immobiliari facenti parte di un condominio, il regolamento diventa vincolante.

In materia è intervenuta anche la giurisprudenza che con alcune pronunce ha specificato che chi ha acquistato prima della predisposizione del regolamento, anche se a suo carico nell’atto di acquisto sia posto l’obbligo di rispettare il regolamento da redigersi in futuro, il vicolo opera solo a seguito di specifica adesione successiva alla redazione del regolamento stesso.

Il regolamento contrattuale, una volta trascritto nei registri immobiliari, vincola i successivi compratori al rispetto delle clausole che impongono limitazioni ai diritti  dei condomini sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva.

Infatti, l’art. 1138 c.c. all’ultimo comma, afferma che i regolamenti di condominio non possono menomare i diritti dei condomini, riferendosi però solo ai regolamenti approvati dall’assemblea a maggioranza e non anche a quelli contrattuali che invece possono contenere limitazioni ai poteri dei condomini e ai loro diritti sui beni comuni ed individuali, in quanto derivati da un consenso unanime degli interessati.

Sia la dottrina che la giurisprudenza ritengono vincolante l’accettazione espressa nei singoli atti di acquisto dell’insieme delle norme regolamentari contrattuali e ciò anche se nella maggior parte dei casi l’adesione avviene senza neppure conoscere il contenuto del regolamento ed è imposta dalla necessità e dall’intenzione di voler acquistare casa.

Il regolamento contrattuale può:

–    assegnare  ad uno o più condominio l’uso esclusivo di determinate parti comuni dell’edificio;

–  limitare il potere di rappresentanza in assemblea, prevedendo ad esempio che tale diritto possa essere esercitato solo tramite determinate persone e non tramite altre;

–    prevedere il divieto di sopraelevazione ai sensi dell’art. 1127 c.c.;

–    prevedere interessi di mora in caso di ritardato pagamento delle quote condominiali;

–    vietare ogni tipo di opere volte alla modifica dell’assetto architettonico dello stabile;

–   prevedere dei limiti alle destinazioni delle singole unità immobiliari, indicando ad esempio quali attività sono vietate.

Per poter modificare le norme vincolanti del regolamento contrattuale con le annesse tabelle millesimali è necessaria l’unanimità dei partecipanti al condominio.

La Corte di Cassazione ha stabilito in proposito che però hanno natura vincolante solamente le disposizioni che incidono su diritti soggettivi e sugli obblighi di ogni condomino, mentre hanno natura tipicamente regolamentare le norme riguardanti le modalità di uso delle cose comuni e il funzionamento dei servizi condominiali.

Quest’ultime norme possono essere modificate con la maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio.

Regolamento di condominio contrattuale. Limitazioni ai diritti – di Redazione