Il fondamento della responsabilità civile dell’amministratore è da rinvenirsi nell’art. 1710 c.c. Responsabilità amministratore. Dolo e colpa grave
Responsabilità amministratore. Dolo e colpa grave. In base all’articolo succitato il mandatario deve eseguire il mandato con la diligenza del buon padre di famiglia; ne segue una sua responsabilità contrattuale in caso di inadempimento dei doveri nascenti dal mandato stesso.
La responsabilità dell’amministratore può dividersi in responsabilità contrattuale, quella verso i condomini, e responsabilità extracontrattuale quella verso i terzi.
Norma di generale applicazione è l’art. 1176 c.c., da cui deriva che, nonostante la gratuità dell’incarico, l’amministratore non è esonerato da responsabilità per ignoranza delle norme tecniche e giuridiche che trovano applicazione in questo ambito. In tal evenienza, egli risponde, però, solo per dolo o colpa grave, ai sensi dell’art. 2236 c.c., come nel caso in cui il danno deriva da una sua omissione. Perché si escluda la colpa grave, l’amministratore deve aver predisposto tutte le cautele e mezzi ritenuti necessari ad evitare il verificarsi di danni. L’amministratore inoltre è tenuto a non eseguire una delibera assembleare illecita, con cui ad es. si stabilisce di non applicare una norma di legge, perché in tal caso essa non è vincolante per l’amministratore.
Inoltre, questo ultimo incorre in responsabilità anche nel caso di mancata tempestiva informazione di una delibera assembleare che abbia diretta incidenza sul patrimonio del singolo condomino.
La responsabilità civile dell’amministratore che abbia agito in nome e per conto del condominio, nei limiti delle proprie attribuzioni, o in esecuzioni di delibere assembleari, è riconducibile a quella prevista in tema di rappresentanza.
Comunque ed in ogni caso la responsabilità dell’amministratore verso i condomini per i danni loro arrecati dal suo atto illecito, può essere esclusa da delibera assembleare che deve essere approvata all’unanimità. Essa è come se fosse posta a ratifica del suo operato e come tale con il suo velo copre l’operato dell’amministratore e diventa una vera e propria dichiarazione di assunzione di responsabilità. Come tale, essa per essere valida deve essere presa all’unanimità. Infatti, trattandosi di responsabilità pro quota da ripartirsi in capo a tutti i condomini, ognuno di questi ultimi deve necessariamente far proprio l’operato dell’amministratore.
Casi di esclusione di responsabilità amministratore
Non si configura responsabilità dell’amministratore nel caso di atti arbitrari o abusivi compiuti da singoli condomini sulle cose comuni. Allo stesso modo non vi è responsabilità dell’amministratore quando dei condomini abitino appartamenti condominiali in mancanza della licenza di abitabilità.
Per i danni arrecati a terzi che siano diretta conseguenza dell’operato dell’amministratore, il condominio risponde in via principale, con possibilità di rivalersi nei confronti dell’amministratore. Così nel caso in cui l’amministratore non provvede a dare esecuzione ad una delibera che aveva disposto la riparazione del tetto, il proprietario dell’autovettura danneggiata potrà ottenere il risarcimento dei danni dal condominio, il quale a sua volta potrà agire in rivalsa contro l’amministratore.
L’amministratore, nel rispetto dei suoi obblighi di diligenza, ha la facoltà di non eseguire delibere assembleari di cui preveda una modifica o revoca o che siano del tutto nulle e deve attendere il decorso del termine ai fini dell’impugnativa quando la delibera sia stata adottata in seguito a forti contrasti tra i condomini.
E ancora per quanto concerne la responsabilità contrattuale nei confronti del condominio, egli è tenuto alla manutenzione e gestione dei beni comuni. Inoltre, all’obbligo di gestione ordinaria si aggiunge per l’amministratore quello di intervenire per lavori urgenti e indispensabili alla salvaguardia dei beni comuni o alla sicurezza e incolumità dei condomini o di terzi.
L’amministratore deve porre rimedio per evitare danni ulteriori ai condomini, nel caso di infiltrazioni d’acqua provenienti dal terrazzo di copertura. Il condominio da parte sua deve dotare l’amministratore dei mezzi necessari all’espletamento dell’incarico e all’adempimento delle obbligazioni contratte. L’amministratore risponde inoltre per l’omesso versamento dei contributi previdenziali a carico del condominio, il quale può proporre azione di risarcimento del danno derivante da inadempimento contrattuale all’obbligo di eseguire il mandato con la diligenza del buon padre di famiglia.
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