Uso improprio dei beni comuni

Ci si chiede se sia ipotizzabile una responsabilità del condominio per i danni da cose in custodia nel caso in cui del bene comune si sia fatto un uso improprio. Uso improprio dei beni comuni

Uso improprio dei beni comuni. Per dare una risposta a tale quesito occorre analizzare la disciplina del codice civile sull’uso dei beni comuni(art. 1102 c.c.) e quella sulla responsabilità del custode (art. 2051 c.c.).

L’uso della cosa comune

L’utilizzo degli spazi condominiali comuni è disciplinato dall’art. 1102 c.c. che trova applicazione quando manchi un regolamento che detti una disciplina specifica.

In particolare, l’articolo predetto dispone che “ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto”.

Quindi ciascun condomino può utilizzare la cosa comune, sia secondo la destinazione usuale della cosa comune, sia in modo diverso e particolare rispetto agli altri condomini, però senza che tale uso particolare leda e invada i diritti degli altri condomini.

La valutazione circa la legittimità di un uso particolare in relazione ai parametri indicati dall’art. 1102 c.c. va verificato dal giudice di merito mediante un confronto tra l’ uso diverso e la destinazione possibile della cosa, quale stabilita dai condomini.

Responsabilità da cose in custodia

L’art. 2051 c.c. disciplina la responsabilità per i danni derivanti da cose in custodia, affermando che “ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”.

Secondo una parte della dottrina  la responsabilità del custode si configura come un’ipotesi di presunzione legale di colpa; di conseguenza la colpa in tali ipotesi va esclusa solo dando la dimostrazione che il danno è derivato esclusivamente dal caso fortuito.

Dunque, secondo tale orientamento il fondamento della responsabilità del custode sta in un fatto imputabile al custode stesso che è venuto meno al suo dovere di controllo e vigilanza sulla cosa. Siccome la cosa è idonea a produrre un danno, si impone al custode l’adozione di tutte le misure idonee a rendere la cosa innocua.

Un’altra parte della dottrina ritiene che la responsabilità del custode ai sensi dell’art. 2051 c.c. configuri un caso di responsabilità oggettiva.
Nello specifico, tale orientamento ritiene che perché possa concretizzarsi una responsabilità ex art. 2051 c.c. è sufficiente che vi sia il nesso causale tra la cosa in custodia e il danno arrecato, senza che abbia alcun rilievo al riguardo il comportamento del custode e l’osservanza o meno di un obbligo di vigilanza.

Quindi la custodia non implicherebbe un obbligo per il custode di vigilare analogo a quello che spetta al depositario. Di conseguenza l’art. 2051 c.c. imputa la responsabilità a chi si trova nelle condizioni di controllare i rischi legati alla cosa in custodia, escludendo la responsabilità suddetta solo nell’ipotesi in cui vi sia il caso fortuito. Il caso fortuito non riguarda il comportamento del responsabile ma attiene al profilo causale dell’evento. In pratica in tema di responsabilità da cose in custodia, la presunzione di colpa dell’art. 2051 c.c. presuppone che il danneggiato dimostri l’esistenza del nesso causale tra la cosa in custodia ed il fatto dannoso.

Quest’ultima tesi è quella che oggi prevale. Se allora applichiamo tale orientamento alla materia condominiale ne deriva che il condominio, quale custode dei beni comuni, ha una responsabilità di tipo oggettivo.

Ne deriva che in caso di danno, il danneggiato (un terzo o un condomino) deve provare il danno ed il nesso di causalità tra lo stesso e la cosa, nonché il rapporto di custodia. Invece, il responsabile (il condominio), trattandosi di responsabilità oggettiva, deve provare il caso fortuito, cioè che il fatto dannoso è derivato da un evento imprevisto ed imprevedibile.

L’uso improprio del bene comune 

Come detto, perché vi sia la responsabilità del custode è necessario che sia provata la sussistenza di un nesso di causalità tra la cosa e il danno patito dal terzo. Inoltre, bisogna verificare se in caso di utilizzazione “impropria” del bene comune si possa ritenere ancora esistente o meno il nesso eziologico.

La Corte di Cassazione ritiene che “una utilizzazione impropria la cui pericolosità è talmente evidente ed immediatamente apprezzabile da chiunque integra il “caso fortuito” di cui all’art. 2051 c.c. e quindi esime da responsabilità il condominio.

Nello specifico la Corte ha confermato una sentenza di merito, che aveva escluso il nesso di causalità tra l’eventuale dovere di custodia di un condominio relativo a un cortile destinato a parcheggio e l’evento di danno occorso al figlio di uno dei condomini che, introdottosi in ora serale in tale cortile protetto da apposito cancello e destinandolo a spazio ricreativo per giocarvi al pallone, si era procurato delle lesioni venendo a contatto con i vetri di copertura delle grate di aerazione di un garage, così ponendo in essere il caso fortuito atto a interrompere il nesso eziologico tra cosa e danno e ad esonerare da ogni responsabilità il condominio.

Sempre nello stesso senso altra pronuncia della Cassazione del 2009 che in tema di danno causato da cose in custodia ha stabilito che “il caso fortuito idoneo a  interrompere il nesso causale e, di conseguenza, a escludere la responsabilità del custode, di cui all’art. 2051 c.c. può essere costituito anche dalla condotta, imprevista e imprevedibile, della vittima”.

Ne deriva che la responsabilità del custode è esclusa quando il danno sia da ascrivere esclusivamente alla condotta del danneggiato, la quale abbia interrotto il nesso eziologico tra la cosa in custodia e il danno.

In definitiva, secondo l’orientamento oggi prevalente il dovere di custodia del condominio sulle cose comuni, e di conseguenza la relativa responsabilità ex art. 2051 c.c., viene meno nell’ ipotesi di utilizzazione chiaramente impropria del bene che integra il “caso fortuito” richiesto dalla legge per esonerare il condominio dalla responsabilità da cose in custodia.

Quindi in caso di uso manifestamente improprio e illegittimo del bene comune la condotta del danneggiato è la sola causa dell’evento dannoso.

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Uso improprio dei beni comuni – di Redazione