Riforma del condominio. Le nuove regole. Fino all’approvazione della nuova legge sul condominio la materia del condominio è stata disciplinata dal codice civile (artt. 1117-1139) e dalle disposizioni di attuazione (artt.61-72), nonché da una serie di leggi speciali (sicurezza impianti, risparmio energetico ecc.).
La riforma del condominio, legge n. 220 del 2012, che entrerà in vigore il 17 giugno 2013 riguarda le parti comuni dell’edificio dove insistono più unità immobiliari di proprietà esclusiva, l’utilizzo delle parti comuni, la loro conservazione ed i relativi servizi.
Tra le novità maggiori, la nuova formulazione dell’art 1117 c.c. che elenca meglio le parti comuni; anche se tale elencazione non è esaustiva data la varietà di tipologie edilizie, però tiene conto delle numerose elaborazioni giurisprudenziali che si sono affermate nel tempo. Inoltre è stato aggiunto l’art.1117-bis che amplia la nozione di condominio, includendovi anche i condomini orizzontali come i villaggi residenziali ed i supercondomini.
Il nuovo art. 1117-ter prevede la possibilità di prendere più agevolmente le decisioni in caso di modifica della destinazione d’uso delle parti comuni. La nuova formulazione dell’art. 1118 c.c. (i diritti dei partecipanti sulle parti comuni) prevede la possibilità per un condomino di rinunciare all’utilizzo delle parti comuni (si pensi alla rinuncia all’impianto di riscaldamento) sempre che non ne derivino rilevanti squilibri di funzionamento o aumenti di spesa per gli altri condomini.
Riforma del condominio: Le parti comuni
L’art.1117 elenca le parti comuni, tra cui si aggiungono le facciate, aree destinate a parcheggio, sistemi centralizzati di ricezione radiotelevisiva, ma il regolamento condominiale può anche indicare altri spazi o locali.
L’art. 1117-ter prevede una procedura a tutela delle violazioni d’uso operate sulle parti comuni e non. Per soddisfare esigenze condominiali è ora possibile modificare la destinazione d’uso delle parti comuni (adibire l’ex caldaia dismessa per altri servizi ad esempio) con un numero di voti che rappresenti i 4/5 dei partecipanti al condominio ed i 4/5 del valore dell’edificio.
Riforma del condominio: il supercondominio
Il supercondominio è formato da più edifici, strutturalmente autonomi e singolarmente costituito in condominio ma che utilizzano parti comuni. Si pensi a grandi palazzi che in comune hanno solo la recinzione esterna, il giardino, posto auto, ingresso, portierato. Se invece di due edifici uno è residenziale e l’altro è adibito ad autorimessa on si rientra nel supercondominio perché non vi sono parti comuni. Al supercondominio si applica la normativa sul condominio. All’assemblea del supercondominio, composta di massimo 60 partecipanti, hanno diritto a partecipare tutti i proprietari dei vari edifici. Se i partecipanti sono più di 60, ogni condomino deve designare il proprio rappresentante per la gestione ordinaria.
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