Spese in condominio: innovazioni costose e superflue. Accanto alla categoria delle innovazioni di miglioramento e quelle vietate in condominio, con l’art. 1121 del codice civile, il legislatore disciplina anche le innovazioni gravose o voluttuarie.
Innovazioni capaci di far lievitare le spese in condominio
L’aggettivo gravose indica innovazioni che richiedono spese in condominio notevoli rispetto al bilancio condominiale, quindi costose. Con la parola voluttuarie si indicano invece le opere che rappresentano più di una semplice miglioria, del tutto prive di necessità. In sostanza le opere superflue.
Innovazione ad uso singolo nelle spese in condominio
Esaminiamo due possibilità diverse: la prima è l’innovazione ad uso singolo e separato, le seconda quella con utilità comune a tutti i condomini.
Si parla di uso separato, generalmente per gli impianti: ascensori che possono servire solo alcuni piani o solo alcuni condomini; l’antenna parabolica che può essere collegata ad alcuni utenti; pannelli solari che possono fornire energia elettrica a una parte dei proprietari.
I condomini che non intendono usufruire dell’opera di innovazione, devono dichiararlo espressamente in assemblea; in seguito, anche dopo anni, hanno l’opportunità di cambiare idea, affrontando da soli le spese per la connessione ad un impianto fatto da altri e contribuire a quelle sopportate inizialmente per l’opera eseguita. Questo diritto si estende anche agli eredi e agli acquirenti.
La Cassazione, per fare un esempio pratico, ha considerato innovazione ad uso separato, la costruzione di posti auto, per una parte dei condomini, al posto di un cortile molto ampio, purchè resti abbastanza spazio per gli altri che, in seguito, possano scavare altri box.
Innovazione ad uso comune nelle spese in condominio
Esistono anche casi in cui l’uso separato è impossibile: Se alcuni condomini decidono di decorare con piante ornamentali, statue di gesso l’androne, ovviamente tutti i condomini godranno dei vantaggi del nuovo aspetto del condominio, ma non per questo sono tenuti a partecipare alle spese, che saranno a carico dei condomini favorevoli all’opera. Ma c’è di più: l’opera deve essere approvata dalla maggioranza, in assemblea, tenuto conto che può non essere gradita da tutti.
Se poi un condominio è composto da più fabbricati, o se un edificio ha più opere, scale, che servono solo un gruppo di condomini, è chiaro che le spese relative alla manutenzione ordinaria e straordinaria, devono essere addebitate solo a quei condomini che abitano in quell’edificio.
In questo caso la decisione spetta soltanto al gruppo interessato, che vota senza gli altri condomini (assemblea parziale): la maggioranza si calcola sulla base dei componenti di quel gruppo e dei relativi millesimi. I millesimi rappresentano le quote di proprietà nel condominio, espresso come rapporto fra il valore di ciascuna unità ed il valore dell’intero edificio, uguale a 1000 (da qui il nome).
Spese in condominio: innovazioni costose e superflue – di Redazione
Si veda anche: Le innovazioni condominio: trasformazioni radicali
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