Leggere una visura catastale

Nel momento in cui si acquista casa, ma anche nel caso di acquisto di un terreno, è bene fare sempre una visura catastale, ossia una verifica sulla titolarità dell’immobile o del terreno in modo da avere una visione d’insieme sul valore, sulla titolarità e sulla categoria o classe degli stessi. Leggere una visura catastale.

Leggere una visura catastale. Per chi non è del mestiere risulta comunque spesso difficile leggere e capire quel che viene indicato sulla visura.

Ecco allora alcune indicazioni per districarsi  tra le terminologie e i dati indicati in visura.
Innanzi tutto c’è da dire che il catasto consiste in una catalogazione di tutti i beni immobili di uno Stato, con l’indicazione dei relativi possessori. Esso si divide in catasto terreni e catasto fabbricati ed ha una funzione fiscale volta a determinare i redditi imponibili. Poiché il catasto suddivide il territorio nazionale in differenti aree, sottoaree e porzioni, è possibile individuare con precisione la posizione geografica in cui si trovano terreni e fabbricati.

Prendiamo come esempio una visura (vedi sotto) qualsiasi: partendo dalla sinistra del foglio troviamo i DATI IDENTIFICATIVI che appunto identificano geograficamente immobili e terreni:

–    FOGLIO: il foglio è sempre presente nella visura e mostra la parte di territorio comunale che il catasto rappresenta nelle proprie mappe.

–    PARTICELLA: anche la particella si trova sempre nella visura e sta ad indicare, all’interno del foglio, una parte di terreno o il fabbricato, nonché l’eventuale area di pertinenza. In genere la particella viene indicata con un numero. Inoltre, la visura può prevedere anche più particelle per lo stesso immobile con diversi subalterni; ciò  è dovuto al fatto che l’immobile può trovarsi su più terreni o al fatto che sono stati aggiunti vani.

–    SUBALTERNO: il subalterno, invece, non sempre è presente nella visura. Di solito è indicato solo nel catasto fabbricati e non anche in quello dei terreni. Il subalterno sta ad indicare la singola unità immobiliare esistente su una particella. Di conseguenza qualora un fabbricato sia composto da una sola unità immobiliare, il subalterno potrebbe mancare. Può anche accadere che ad una particella corrispondano più subalterni che non hanno una rendita autonoma. Ciò accade per esempio in caso di un’abitazione con annesso giardino, in cui quest’ultimo può non avere un reddito autonomo. Si parla in tal caso di subalterno graffato.

Dopo i dati identificativi la visura catastale porta l’indicazione dei DATI DI CLASSAMENTO che classificano gli immobili ed i terreni in base a criteri di rendita economica. Essi sono:

–    ZONA CENSUARIA: l’indicazione della zona censuaria non sempre è presente sulla visura. Essa sta a rappresentare una parte di territorio comunale all’interno della quale il reddito dei fabbricati è uguale. Ogni zona comprende un solo Comune o solo una parte di esso, ma con caratteristiche ambientali e socio-economiche omogenee.

–    CATEGORIA: essa rappresenta il tipo di unità immobiliare indicata in visura. La categoria è indicata con una lettera ed un numero alla quale corrispondono immobili aventi caratteristiche diverse. Ad esempio le abitazioni economiche hanno categoria A3, i villini A7, gli studi privati e gli uffici A10, i magazzini sotterranei B8 e così via.

–    CLASSE: la classe identifica il grado di redditività delle unità immobiliari appartenenti alle varie categorie. Tale parametro viene indicato con una “U” se non c’è una ripartizione in classi per quel dato fabbricato o con numeri che vanno da 1 a “N”, da quello con meno redditività a quello con redditività maggiore.

–    CONSISTENZA: la consistenza sta ad indicare la dimensione dell’unità immobiliare. Essa si esprime in “vani” per gli uffici e le abitazioni, in metri quadrati per i negozi, magazzini e rimesse. Per alcuni tipi di immobili, quelli rientranti nelle categorie speciali D ed E, non vi è l’indicazione della consistenza.

–    RENDITA: essa rappresenta il dato che serve a determinare o il reddito di un immobile ai fini dell’imposizione diretta e l’I.C.I., o il valore catastale ai fini dell’imposta sulle successioni, donazioni e compravendite. La rendita di un fabbricato appartenente alle categorie A, B, C, si ottiene  moltiplicando la CONSISTENZA per la tariffa d’estimo relativa al Comune ed alla ZONA CENSUARIA ove sorge l’immobile, alla tipologia (CATEGORIA) dello stesso in relazione alla destinazione d’uso (CLASSE).

Sulla parte destra della visura sono indicati i DATI DERIVATI DA: qui viene indicato l’atto dal quale derivano i dati indicati nella visura.

In basso a sinistra, si trovano poi le indicazioni  INDIRIZZO e  ANNOTAZIONI. Il primo riquadro contiene l’indirizzo dell’immobile con l’aggiunta dell’indicazione se si tratta di immobile con primo piano, solo piano terra ecc. Nel secondo riquadro vengono indicate eventuali particolarità dell’immobile.

Infine, in basso vi è l’indicazione INTESTATI in cui vengono indicati la persona o le persone fisiche o le persone giuridiche che sono intestatarie dell’immobile indicato in visura. Inoltre, nella parte DIRITTI E ONERI REALI è indicato il tipo di diritto vantato sul bene (proprietà, usufrutto ecc.) e la relativa quota posseduta.

Leggere una visura catastale – di Redazione