Nessun compenso al mediatore immobiliare in caso di stipula di patto d’opzione

Nessun compenso al mediatore immobiliare in caso di stipula di patto d’opzione. Nel momento in cui il mediatore immobiliare ha messo in contatto tra loro le parti, ma le stesse hanno sottoscritto solo un patto di opzione, il mediatore non ha diritto ad alcun compenso. 

Solo la successiva stipulazione del contratto preliminare  che vincola le parti alla conclusione del contratto definitivo di compravendita fa sorgere il relativo diritto. 

Lo ha sancito la Corte di Cassazione, terza sez. civile, con la sentenza n. 24445 del 2011 con cui ha respinto il ricorso presentato da una società di mediazione immobiliare che aveva richiesto il pagamento del compenso al proprio cliente per l’attività di mediazione svolta. 

La Suprema Corte ha negato il compenso al mediatore immobiliare in quanto le parti avevano solo sottoscritto un documento contenente in realtà una proposta irrevocabile d’acquisto, firmata  per approvazione anche dal proprietario dell’immobile.

Il codice civile afferma che il diritto alla provvigione nasce nel momento in cui l’affare è concluso grazie all’intervento del mediatore. E finora la giurisprudenza aveva ricompreso nella nozione di affare concluso ogni rapporto economico sociale, anche in mancanza di vincoli giuridici per ambo le parti. Ma tale orientamento non può essere più seguito. 

Infatti, il patto d’opzione è un negozio giuridico bilaterale che ha come presupposto un accordo con cui una parte avanza una proposta finalizzata alla formazione di un contratto, obbligandosi a mantenere ferma quella proposta per un determinato periodo  e l’altra parte si riserva di accettarla o meno.  

Una volta compresa la nozione di patto d’opzione ne deriva che risulta chiara la sua differenza rispetto al contratto preliminare. Quest’ultimo vincola entrambe le parti del contratto che possono dunque agire in caso di inadempimento dell’altra parte. Mentre nel patto d’opzione solo una parte si vincola a tenere ferma una proposta per un certo tempo e questa parte non ha alcuna tutela giuridica finalizzata a garantire la conclusione del contratto dato che l’altra parte è libera di accettare o meno la proposta. 

In conclusione, dal momento che il patto d’opzione non fa nascere alcun vincolo che permetta ad entrambe le parti di agire per ottenere l’esecuzione specifica del negozio giuridico oppure il risarcimento del danno, ne deriva che la stipula dello stesso patto d’opzione non fa sorgere alcun diritto al compenso per il mediatore immobiliare.